市场分化依然继续,“人、地、钱”的匹配关系不仅体现在大城市,也体现在中小城市,还体现在区域板块,城市研究要深入到城市及板块的人口流动、市场供求、政策走向、政府动作,特别是人口、待售、新开工、土地购置、房企的存量与增量。
2、聚焦东南、重点省会人口仍然流向胡焕庸线东南的长三角、珠三角、环渤海地区的超大特大城市及其周边的中小城镇,国务院《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》更使得省会和特大城市获得新一轮人口增长的机遇,中小城镇和农村人口将更有意愿落户大城市进而获得职业成长、教育公平、医疗保障、改变命运的机会,人口带着资本流动到这些城市,未来这些城市会随着人地挂钩而增加土地供应,并增加限购城市不限购的户籍人口购房需求,超大特大城市与中小城镇的马太效应将愈发明显。
一二线城市的销售额已经超过50%,这些东南省会城市也是未来房企的主战场。人地挂钩将改变特大城市土地减量化供应格局,二线热点城市土地市场或将增加供应,也会促进住房销售并稳定房价。
3、有保有压、因城施策城市分化已经呈现明显的房价马太效应,一线城市未来不会增加土地供应,京沪深的供应及成交还会继续呈现减量化趋势,因此在目前限价政策下,一些房企已经在考虑调整建设进度、延缓开工开盘、实行保价策略。
二线热点调控城市,由于限购限贷限价政策,高价土地将面临要么延迟开工、要么调整产品的命运,对于看重现金流的房企,或将针对最大基数的刚需客户群体重新制订或调整规划、调整产品,为明年的市场和企业规模继续扩张做好准备。而落户政策带给二线城市更多的购房需求,这些城市住房供应增加不会很快见效,供不应求的局面仍会持续相当长的时间,当然房价也不会真实的下降。
三四线城市,房企只能采取割韭菜的模式开发销售,一茬收获之后,至少需要三年才能培养新的批量客户。有个同行朋友问我,库存大的城市如何去化?我答:对于5年内看不到市场反转前景的,只有一个字:“逃”!当然,除非你能调整产品进而获得差异化竞争优势,那确是有本事、值得点赞的。不过,恐怕客户群基数不会太大。
4、抢抓销售、回笼现金这个就不用说了,现金流一旦断裂,所有金融机构都会挤兑、所有供应商都会列队、所有客户都会群诉、所有媒体都会抢报、所有政府部门都会如临大敌,只有自己救自己,但一定是断流之前。
5、质量优先、提升满意虽然明年的市场不会再现2008年,但也不会风平浪静,工程进度还要抓紧,工程质量也不能下降。明年很可能会有大房企抢先降价、抢占市场,也会有小房企挺不住、甩货出逃,而一旦形成降价风波,就会引发针对产品质量的群体性投诉,影响客户满意度,更干扰正常的销售节奏,这是品牌房企的大忌。
6、看准时机、适时补仓
前期热点城市土地市场的疯狂,令大家都很焦虑,现在热点城市正在经历调控,但多数房企依然处于饥渴之中,对未来土地市场依然一致看好(详见10月16日文章“楼市调控,早比晚好”),目前房企在热点城市依然存在补仓的强烈意愿,地价虽然不会再疯狂,但抢地依旧。越是大多数房企一直看好,越是要谨慎拿地。
到明年中期,实力不济的房企将无力再拿土地,土地市场终究还要回归土地投资价值体系,一般城市市场价占房价1/3、一线城市地价占预期房价50%将逐渐成为公认的合理价值逻辑。
7、增加融资、确保现金
2022-02-15 09:52
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