欧阳捷：明年楼市会冷多久 调控或将带来新一波机会

　　市场预期下调对于稳定楼市特别是土地市场是极有好处的，在热点城市调控之前，一些项目的土地溢价率远远超过新三板股票的市盈率，并且受到银行资金和各路资本的追捧，土地市场的泡沫远远超过我们的想象力。调控虽然来的迟了，但来了终究还是好的，不然的话，市场已接近丧心病狂。

　　2二是规范市场资本市场、土地市场、中介服务、媒体传播、房企销售都加大了整顿和监管力度，流向房地产的定向资金渠道已经收窄，资金发放更为审慎;土地融资成为整顿对象，利用银行资金高价抢地将越来越少，中介、房企的违规宣传和销售都被严厉监管和处罚。

　　历次正向调控都是在市场火爆之时先治理整顿，虽然火爆时候的不规范行为大家都心知肚明，但只有火爆变成疯狂的时候才会重手治理整顿，才会把规范市场提到社会稳定的政治高度。既然提到社会稳定的政治高度，那么可以想象，整顿的力度不会小，整顿的时间不会短。

　　调控周期会有多久?

　　我们相信，明年两会之前不会有丝毫放松，两会之后到十九大之间不允许出现不稳定因素，十九大之后到后年两会也不能有任何闪失，各地党政都会绷紧神经，因此，调整周期最少还有18个月，任何指望放松的想法都要放到2018年二季度了。

　　调控之后谁在焦虑?

　　最焦虑的是三四线城市政府，中央推动“去库存、降杠杆”，结果被热点一二线城市拔了头筹，不该去的库存被去化殆尽、地方债也降了杠杆，而三四线城市还没来得及去库存，地方债也还没消化，这一轮小周期就结束了。中小城镇已经失去人口内生性增长和外来性导入的机会，除了拆迁几乎再没有新增住房消费，而拆迁需要更多的土地财政支持，地方政府只有通过出让土地获得拆迁改造资金，但又陷入加库存的囚徒陷阱。

　　未来绝大多数三四线城市恐怕再也没有“去库存、降杠杆”的机会了。人口及其背后的资本将成为未来不二的市场资源(矿产将逐渐丧失资源的原有价值)，中小城市将永久性失去这一资源的青睐，去库存、不可持续的土地财政和化解地方债将成为中小城镇长期的三座大山。

　　更焦虑的是中小开发商，还没有分享到普照的阳光就又见夕阳西斜了，市场的增长都被大房企拿走了，热点城市中小房企迎来转手退出的历史最佳时机，但转眼良机不再。有位同行朋友在上半年在谈一个并购项目，马上要签约了，一个地王出来，小房企心态变了、价格涨了，只好重新谈判。好不容易又谈成了，又一个地王出来，再次重谈。现在的情景又不一样了，心态还会重新调整，价格也得回调。当然，三四线城市的中小房企就没有这样好的运气了。