欧阳捷：明年楼市会冷多久 调控或将带来新一波机会

　　现在热点城市的市场虽然降温，但是小房企的心态还没有完全降温，明年的市场不会等待，对于想卖地卖项目的小房企来说，心理价位预期需要重新调整，非热点城市机会更是越来越少，楼市降温、市场规范最受伤的还是中小房企，销售越发艰难，资金越发紧张，融资渠道越来越窄，现金流随时可能断裂。

　　比较焦虑的是金融机构，销售增速下滑已成现实，居民加杠杆显然正在收缩，按揭贷款增速已经从5月最高峰的58.5%逐月下降到9月的51.2%，四季度必然还是继续下滑的。开发贷增速本就几近零增长，主要是大房企转而利用成本更低的公司债，小房企已经被银行抛弃、只收不放，四季度也不会有明显增加。银行理财资金严禁违规进入房地产领域，理财产品无处可去，收益率也会降低。房地产信托业务重新强调合规经营，未来信托市场也难以扩大。钱还在，人没了(客户)，在资金潮、资产荒、负利率的时代，金融机构赚钱已经很难，再失去房地产的银矿，钱无处可投、人无事可做，职工未来没有保障，下岗裁员或将是早晚的事。

　　最淡定的依然是大房企，一方面今年收成很好、现金充沛，销售已经远超预期，20强房企仅上半年就增长了80%，比全国平均销售额增速高了40个百分点，新城控股也增长了144%。房企发债也同样抓住了市场机遇，今年房企发债已经超过9600亿元。虽然目前国内发债暂停，但海外发债又会卷土重来，在调控期间，恰恰又是手中握有大把现金的大房企低价拿地、并购重组的绝佳机遇，也是扩展市场、延揽人才的最好时机。

　　楼市调控已经明显见效，热点城市房价环比已经出现下降，地王潮也已经消散，我们预计，调控的范围不会继续扩大，除非个别城市仍然出现顶风涨价，但出来一个就会按住一个。调控的力度也不会继续加强，现行的政策还会继续严格执行。土地供应会有所增加，特别是二线的省会和特大城市。

　　明年是关键的一年，应对调控，房企有什么策略呢?

　　1、读懂政策，研透市场中央政府既希望房地产托住GDP，又不愿经济“脱实向虚”，既希望房地产消化超发货币，又不能容忍资产价格泡沫破裂的风险，平衡实在不易。而热点城市地方政府土地财政盆满钵满，没有与中央政府博弈的动力，也不想当问责的出头鸟，维持楼市稳定是当前最大的政治正确。今年市场大幅增长，明年必然面临深度调整，所谓深度并不意味着销量和房价的大幅下探，而是周期较长，考验房企的不是群狼般的抗压能力而是骆驼队在沙漠中的耐饥渴能力。