华发股份北方造城水土不服 复制珠海模式遭遇滑铁卢

对开发商而言，进入新城市，“地段”往往是决定其成功与否的关键因素。

在进入大连市场时，保利将项目定位于市区，世茂将项目定位于旅顺城区，龙湖则仅在拿地阶段介入，后期未参与开发。

但华发新城项目却定位于旅顺经济技术开发区——距大连市区约60公里。

旅顺经济技术开发区成立于1992年，21年之后的2013年方才晋升为国家级经济技术开发区。对于大连这样的北方三线城市而言，其开发区的发展速度和规模远远不及深圳、珠海等城市。

截至2014年，旅顺经济技术开发区人口规模仅10万人，园区规划面积88平方公里。据中国经营报此前报道，2014年旅顺开发区被称为“睡城”，多个小区开灯率不足10%。

“睡城”的说法也得到华发新城一名女销售人员的认可。她说，旅顺口经济技术开发区的房地产行业一直是买方市场，入住率很低，2014年尤为突出。

也就是说，市场大环境是导致华发新城近年销售业绩不佳的另一原因。

中指院发布的2016年上半年《70城库存报告》显示，大连存销比为16，库存面积同比增幅35.1%，去库存压力较大。

在销售均价层面，中指院《百城价格指数》显示，大连8月商品房均价1万元/平方米，环比增长仅为0.82%。

复制珠海项目遇滑铁卢

大连华发新城销售不畅并非个案，建筑规模达56万平方米的包头华发新城同样面临销售困境。谈及华发进军北方市场遭遇滑铁卢，业内人士将其类比为：橘生南国为橘，生北国则为枳。

当年华发进入北方市场时，企业内部勾勒的蓝图是“复制”、“造城”，其模板则取自珠海华发新城。

在华发内部，珠海华发新城一直被视为标杆。旅顺经济开发区与珠海山河西岸的地段同为相似的滩涂，因此“复制造城”被认为可行。

所谓水土不服，大连华发新城就是一个例子。房掌柜了解到，大连华发新城项目一期非毛坯修房源均价为7500元-8000元/平方米，而时隔6年之后，该项目二期的均价仍维持在这一水平。该项目一销售人员说，项目能保持不降价，已经算不错了。

销售周期拉长、回款速度变慢，开发商继续建设的动力自然不足。2016华发半年报显示，公司在大连的投入明显收缩，三宗地中的另外两宗始终处于“在建”状态。

在售的华发新城，情况同样不容乐观。旅顺房屋登记管理中心负责人表示，该项目房源被限制销售存在两种情况——在建工程抵押和查封。换句话说，华发新城被限制销售的449套房源，无法与客户签订购房合同。

在建工程抵押大多因开发商资金周转困难所致。易居研究院研究总监严跃进分析认为，在建工程抵押是开发商为获得继续建造资金而采取的措施，但利用不当则存在一定风险。