菏泽楼市约有30万套库存量 房地产企业开始促销跑量

　　本文由中国房地产报(微信号：china-crb)授权房掌柜转载，李福英 中房报记者 李叶｜山东菏泽报道

菏泽市区一条道路沿线分布了十五六个楼盘。李福英/摄

　　尽管打响了“本轮限购放松的第一枪”，菏泽楼市并没有迎来高光时刻。

　　“楼市下行周期市场普遍存在观望情绪，各大项目客户来访量都在减少、有效到访更少，也导致新房成交周期变长、成交量走低，开发企业在楼盘价格与销售方面备受冲击。”菏泽当地一位地产人士表示。

　　从2019年上半年菏泽房地产市场供应和成交来看，库存高企和成交下滑确实是最明显特征。

　　截至2019年6月底，菏泽城区显性库存量约为475.06万平方米，按照2019年上半年商品房去化速度(备案销售)，当前库存去化大约需要18.77个月;就显性库存来看，虽合理但仍偏高。

　　据菏泽当地某房企项目负责人郑伟斌(化名)介绍，“2019年上半年项目部走访调查的结果非常不理想，在当前不再有新增供应的情况下，菏泽房地产市场仍有超30万套住房库存量。”

　　这与菏泽房天下统计的商品房供应量约有3000万平方米的数据几乎一致。若按照当前菏泽每年去化5万套的速度来看，在不新增库存的情况下，去化周期要6年左右。

　　从今年上半年开始，菏泽市区不少楼盘选择以价换量加速回笼资金，如华夏幸福城推出了均价5800元/平方米的团购促销盘，鲁商·凤凰城打出直降1000元/平方米的电商抄底价，中丞·玖璋台采用低价跑量加赠送车位等方式来促销。除了采用特价、团购及降价优惠来吸客户外，像富力、碧桂园等主打精装修房源项目，为降低购房门槛也相继推出毛坯房源，以此来抢占市场份额。

　　在政策红利离去后菏泽楼市正回归平静。

　　激进棚改三年：“卖楼花”现象出现

　　2016年～2018年，在菏泽棚改“三年战略”中，房地产市场一路向前。一线知名房企菏泽项目负责人表示，“菏泽房地产市场在短短3年间完成了其他城市10年的发展过程。”

　　2016年，菏泽将棚改目标定为改造项目111个、6.2万户;2017年为122个、18.2万户;2018年为81个、12.7万套。

　　此前，菏泽市住建局相关负责人在接受媒体采访中称，菏泽棚改这几年相当于有100万人口被“就地搬迁”，菏泽市区常住人口也不过70多万。

　　棚改3年中，大量住房需求及拆迁补偿款迅速流入房地产市场，菏泽楼市一时间量价齐升。在这个过程中也盘活了诸多烂尾项目。

　　与此同时，开发企业纷纷来此抢滩布局。资料显示，自2017年恒大、富力等品牌房企落子菏泽后，带动了全国或区域品牌房企在菏泽的拿地热潮。2018年，山东建邦、安徽新华控股、陕建、阳光城、中铁和河南信友等房企也开始进驻菏泽市场，房价一路高涨。

　　到了2019年，据菏泽房天下统计数据，上半年菏泽市新建商品房住宅均价在6500元/平方米，几乎比2016年翻了一番。菏泽市区的楼盘数量也从2016年的四五十家攀升至上百家。甚至在“人等房”的过程中，出现了一些“卖楼花”现象。