菏泽楼市约有30万套库存量 房地产企业开始促销跑量

　　本文由中国房地产报(微信号：china-crb)授权房掌柜转载，李福英 中房报记者 李叶｜山东菏泽报道

菏泽市区一条道路沿线分布了十五六个楼盘。李福英/摄

　　尽管打响了“本轮限购放松的第一枪”，菏泽楼市并没有迎来高光时刻。

　　“楼市下行周期市场普遍存在观望情绪，各大项目客户来访量都在减少、有效到访更少，也导致新房成交周期变长、成交量走低，开发企业在楼盘价格与销售方面备受冲击。”菏泽当地一位地产人士表示。

　　从2019年上半年菏泽房地产市场供应和成交来看，库存高企和成交下滑确实是最明显特征。

　　截至2019年6月底，菏泽城区显性库存量约为475.06万平方米，按照2019年上半年商品房去化速度(备案销售)，当前库存去化大约需要18.77个月;就显性库存来看，虽合理但仍偏高。

　　据菏泽当地某房企项目负责人郑伟斌(化名)介绍，“2019年上半年项目部走访调查的结果非常不理想，在当前不再有新增供应的情况下，菏泽房地产市场仍有超30万套住房库存量。”

　　这与菏泽房天下统计的商品房供应量约有3000万平方米的数据几乎一致。若按照当前菏泽每年去化5万套的速度来看，在不新增库存的情况下，去化周期要6年左右。

　　从今年上半年开始，菏泽市区不少楼盘选择以价换量加速回笼资金，如华夏幸福城推出了均价5800元/平方米的团购促销盘，鲁商·凤凰城打出直降1000元/平方米的电商抄底价，中丞·玖璋台采用低价跑量加赠送车位等方式来促销。除了采用特价、团购及降价优惠来吸客户外，像富力、碧桂园等主打精装修房源项目，为降低购房门槛也相继推出毛坯房源，以此来抢占市场份额。

　　在政策红利离去后菏泽楼市正回归平静。

　　激进棚改三年：“卖楼花”现象出现

　　2016年～2018年，在菏泽棚改“三年战略”中，房地产市场一路向前。一线知名房企菏泽项目负责人表示，“菏泽房地产市场在短短3年间完成了其他城市10年的发展过程。”

　　2016年，菏泽将棚改目标定为改造项目111个、6.2万户;2017年为122个、18.2万户;2018年为81个、12.7万套。

　　此前，菏泽市住建局相关负责人在接受媒体采访中称，菏泽棚改这几年相当于有100万人口被“就地搬迁”，菏泽市区常住人口也不过70多万。

　　棚改3年中，大量住房需求及拆迁补偿款迅速流入房地产市场，菏泽楼市一时间量价齐升。在这个过程中也盘活了诸多烂尾项目。

　　与此同时，开发企业纷纷来此抢滩布局。资料显示，自2017年恒大、富力等品牌房企落子菏泽后，带动了全国或区域品牌房企在菏泽的拿地热潮。2018年，山东建邦、安徽新华控股、陕建、阳光城、中铁和河南信友等房企也开始进驻菏泽市场，房价一路高涨。

　　到了2019年，据菏泽房天下统计数据，上半年菏泽市新建商品房住宅均价在6500元/平方米，几乎比2016年翻了一番。菏泽市区的楼盘数量也从2016年的四五十家攀升至上百家。甚至在“人等房”的过程中，出现了一些“卖楼花”现象。

　　棚改红利消失 去库存陷困境

2017年1月～2019年6月菏泽城区每月批准预售面积分布图。图表来自菏泽房天下

　　转折点发生在2018年8月。

　　彼时，国家明确提出住宅供应量大的城市要退出棚改货币化补偿，山东最先响应，菏泽作为棚改大市首当其冲。

　　据菏泽当地某房企项目负责人郑伟斌(化名)介绍，“2019年上半年项目部走访调查的结果非常不理想，在当前不再有新增供应的情况下，菏泽房地产市场仍有超30万套住房库存量。”

　　这与菏泽房天下统计的商品房供应量约有3000万平方米的数据几乎一致。若按照当前菏泽每年去化5万套的速度来看，在不新增库存的情况下，去化周期要6年左右。

　　从土地供应来看，郑伟斌表示菏泽市土地可供应还未招拍挂的就有100余宗，甚至在当前菏泽着力发展的东南片区广州路沿线就有20多宗土地待挂牌。

　　7月初，在中国指数研究院公布的2019年上半年全国300个城市土地收入排行榜 TOP50中，菏泽(城区及县城)凭借106亿元出让金及330万平方米出让面积排名第44位，与去年同期第二名相比虽名次有所下滑，但依然挤进了前50。

　　据当地机构统计，2019 年上半年菏泽城区及下县住宅成交金额110.55亿元、面积为404.61万平方米;上半年菏泽城区共计成交各类用地46宗，成交面积达261.61公顷，其中涉宅用地26宗，面积为153.5公顷;涉宅用地面积占各类成交类型的58.68%，从中可以看出菏泽整体住宅用地出让规模较大。

　　在新房市场，2019 年上半年菏泽市共推出了61个楼盘项目，批准预售面积为 347.42万平方米，批准预售套数 11153 套(含配房)。

　　根据菏泽市住房和城乡建设局官网数据， 2019年上半年，菏泽城区住宅共备案约1.6万套，备案面积约有151.88万平方米。但因数据具有滞后性，整体来看维持在历史平均水平。

2018年至今菏泽房地产去化情况。图表来源菏泽房天下

　　从成交来看，2018年上半年受棚改政策红利影响，楼盘去化率非常高。2018年三季度楼盘集中解筹换签去化率仍居高不下，维持在7成左右。2018年四季度，在市场降温和取消棚改货币补偿政策的影响下，新房去化率在3成～5成。数据显示，进入2019年以来菏泽市场平均当月加推去化率仅为 35.67%，是2018年以来最低水平。

　　面对楼市下行的市场形势，开发商推盘也更加谨慎。上半年，菏泽城区项目除首开外，大多数以小规模加推为主，推新次数及推新房源数量都大幅下降，城区项目共推新或开盘 41 次，共推新房源7093套。

图表来源菏泽房天下

　　从2019年上半年菏泽房地产市场的供应和成交两方面来看，库存高企和成交下滑成为最明显特征。

　　楼市下行周期，市场普遍存在观望情绪，菏泽市各大项目客户来访量减少、有效到访更少，这样导致新房成交周期变长、成交量走低成为目前市场的主要现状，开发企业的销售也备受冲击。

　　截至2019年6月底，菏泽城区显性库存量约为475.06万平方米，按照2019年上半年商品房去化速度(备案销售)，当前库存去化大约需要18.77个月;就显性库存来看，虽合理但仍偏高。

　　从菏泽城区商品房每月备案面积和批准预售面积来看，目前房地产市场供应高峰期已过，处于显性库存高峰阶段。市场上这100多个楼盘有近三分之一处于清盘阶段。在供应过程中，如果政府有效控制土地出让节奏，凭借市场自主调节是可以逐渐消化当前显性供应的，供需关系或将出现良性回转。

　　下行周期房企以价换量

5万元首付买准现房，低首付买房再度现身市场。李福英/摄

　　在菏泽房地产市场进入下行通道的“后棚改”时期，价格和学区两个因素成为楼盘间博弈的砝码。

　　从今年上半年开始，菏泽市区不少楼盘选择以价换量加速回笼资金，如华夏幸福城推出了均价5800元/平方米的团购促销盘，鲁商·凤凰城打出直降1000元/平方米的电商抄底价，中丞·玖璋台采用低价跑量加赠送车位等方式来促销。除了采用特价、团购及降价优惠来吸客外，像富力、碧桂园等主打精装房源的项目，为降低购房门槛也相继推出毛坯房源，以此来抢占市场份额。

　　面对淡市下的大环境，价格战虽能够暂时抢占市场，但在菏泽房地产市场中学区要素却一直是影响购房者置业的重要指标。据菏泽市房地产某研究机构陈冲辉(化名)介绍，“菏泽市教育资源非常稀缺且不均衡，拥有优质学校的项目要比比邻一般学校的项目至少高出2000元/平方米。即使有这么大差价，好学区房源价格依然坚挺。”

菏泽市区主干道中华路。李福英/摄

　　但棚改带来的红利一旦消失菏泽楼市必然面临艰巨考验。

　　首先是资金红利消失后，很多高周转项目再度延后工期甚至于陷入烂尾。在调研菏泽房地产市场过程中，记者发现很多项目有不断转手情况，最具代表性的是位于菏泽牡丹区的海港花园项目。

　　这是一个几经烂尾的项目。烂尾之初，北京海港买入项目股权，全面开工开建后却因历史遗留的债务问题被法院查封。再度烂尾大半年后，北京当代置业接手，计划建设成比较成熟的当代城ΜΟΜΛ系列。但在项目筹备不久，前期遗留问题再度出现，因上一家开发商拖欠工程款，工人围堵售楼处要求当代置业买单，纠纷再次导致项目开工遥遥无期。

　　与海港花园项目类似的在菏泽还有很多，甚至于最繁华位置的国贸也成为烂尾工程。这些项目烂尾最重要的原因就是前期遗留的问题始终得不到全面解决，“只要有新的开发商想接手，这些债主们总会夸大其词的把企业最后一点信心压死”。

　　其次，购房者维权越来越频繁，涉及质量、价格、配套等方面。

　　郑伟斌认为，2019年下半年到2020年是棚改后安置房集中交付时间，目前市场上已存在房屋质量问题、回迁房延期交房以及延期下证等也将会在未来一年多彻底爆发。

　　郑伟斌认为，菏泽房地产市场并不缺少项目，缺少的是购房者。菏泽是一个拥有户籍人口超千万的城市，但有近15%人口流出菏泽。人口外溢明显在原因除了当地就业机会少、人口老龄化严重以外，还有人才的匮乏。

　　据2019年教育部公布的最新大学名单中，菏泽仅有4所学校上榜。其中，本科院校仅菏泽学院1所，专科学校仅有菏泽医学专科学校、菏泽家政职业学院和菏泽职业学院3所。培养人才的土壤不足，培养出的人才外流严重，这是当前阻碍菏泽发展的一个尴尬因素。

　　近两年来，菏泽市各级政府在吸引人才方面已经开始在努力。2018年6月，菏泽市出台了《菏泽市人才新政30条》，政策整体提纲挈领，基本涵盖了高精尖人才来菏就业、创业、科研、落户、购房、生活的方方面面。

　　今年7月25日，牡丹区委组织部、牡丹区人力资源和社会保障局发布了《2019年牡丹区企业引进高校毕业生申领补贴公告》，明确了补贴发放范围和条件、补贴标准，人才新政正式步入实施阶段。8月16日，牡丹区住房和城乡建设局又发布了《关于牡丹区博士、硕士购房优惠申请实施细则的公告》，明确了在住房方面的人才新政实施细则。

　　虽然菏泽市政府已经发布了很多吸引人才的政策，但与一二线城市或省会城市相比，菏泽在引进人才方面的优惠政策仍不具有明显吸引力。

　　某知名房企菏泽项目负责人张文(化名)表示，“继续加大引进人才力度、发展第三产业和高新技术产业，形成菏泽市域内产业集群是提升城市经济增长点的重要方式，也是菏泽房地产市场回归良序稳健的重要途径。”

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