菏泽楼市约有30万套库存量 房地产企业开始促销跑量

　　在菏泽房地产市场进入下行通道的“后棚改”时期，价格和学区两个因素成为楼盘间博弈的砝码。

　　从今年上半年开始，菏泽市区不少楼盘选择以价换量加速回笼资金，如华夏幸福城推出了均价5800元/平方米的团购促销盘，鲁商·凤凰城打出直降1000元/平方米的电商抄底价，中丞·玖璋台采用低价跑量加赠送车位等方式来促销。除了采用特价、团购及降价优惠来吸客外，像富力、碧桂园等主打精装房源的项目，为降低购房门槛也相继推出毛坯房源，以此来抢占市场份额。

　　面对淡市下的大环境，价格战虽能够暂时抢占市场，但在菏泽房地产市场中学区要素却一直是影响购房者置业的重要指标。据菏泽市房地产某研究机构陈冲辉(化名)介绍，“菏泽市教育资源非常稀缺且不均衡，拥有优质学校的项目要比比邻一般学校的项目至少高出2000元/平方米。即使有这么大差价，好学区房源价格依然坚挺。”

菏泽市区主干道中华路。李福英/摄

　　但棚改带来的红利一旦消失菏泽楼市必然面临艰巨考验。

　　首先是资金红利消失后，很多高周转项目再度延后工期甚至于陷入烂尾。在调研菏泽房地产市场过程中，记者发现很多项目有不断转手情况，最具代表性的是位于菏泽牡丹区的海港花园项目。

　　这是一个几经烂尾的项目。烂尾之初，北京海港买入项目股权，全面开工开建后却因历史遗留的债务问题被法院查封。再度烂尾大半年后，北京当代置业接手，计划建设成比较成熟的当代城ΜΟΜΛ系列。但在项目筹备不久，前期遗留问题再度出现，因上一家开发商拖欠工程款，工人围堵售楼处要求当代置业买单，纠纷再次导致项目开工遥遥无期。

　　与海港花园项目类似的在菏泽还有很多，甚至于最繁华位置的国贸也成为烂尾工程。这些项目烂尾最重要的原因就是前期遗留的问题始终得不到全面解决，“只要有新的开发商想接手，这些债主们总会夸大其词的把企业最后一点信心压死”。

　　其次，购房者维权越来越频繁，涉及质量、价格、配套等方面。

　　郑伟斌认为，2019年下半年到2020年是棚改后安置房集中交付时间，目前市场上已存在房屋质量问题、回迁房延期交房以及延期下证等也将会在未来一年多彻底爆发。

　　郑伟斌认为，菏泽房地产市场并不缺少项目，缺少的是购房者。菏泽是一个拥有户籍人口超千万的城市，但有近15%人口流出菏泽。人口外溢明显在原因除了当地就业机会少、人口老龄化严重以外，还有人才的匮乏。

　　据2019年教育部公布的最新大学名单中，菏泽仅有4所学校上榜。其中，本科院校仅菏泽学院1所，专科学校仅有菏泽医学专科学校、菏泽家政职业学院和菏泽职业学院3所。培养人才的土壤不足，培养出的人才外流严重，这是当前阻碍菏泽发展的一个尴尬因素。

　　近两年来，菏泽市各级政府在吸引人才方面已经开始在努力。2018年6月，菏泽市出台了《菏泽市人才新政30条》，政策整体提纲挈领，基本涵盖了高精尖人才来菏就业、创业、科研、落户、购房、生活的方方面面。

　　今年7月25日，牡丹区委组织部、牡丹区人力资源和社会保障局发布了《2019年牡丹区企业引进高校毕业生申领补贴公告》，明确了补贴发放范围和条件、补贴标准，人才新政正式步入实施阶段。8月16日，牡丹区住房和城乡建设局又发布了《关于牡丹区博士、硕士购房优惠申请实施细则的公告》，明确了在住房方面的人才新政实施细则。