谢逸枫：楼市呈现分化格局 但房地产才是真正财富之王

　　一个并不创造财富的部门正在影响你的财富，财税政策对于你的财富升值还是贬值、增加还是减少，有关系吗?财税政策既影响国家、企业、个人之间的宏观财富分配，也对不同群体和阶层之间的财富分配发挥着作用。财税政策的影响主要是通过税收、财政补贴、影响资产价格来达到对财富价值的影响。目前，中国正在进行的税制改革中，主要内容为六个税种的改革。分别是营改增改革之后的增值税、消费税、环境保护税、个人所得税、资源税、房地产税。这其中，对个人财富影响比较大的将是增值税、个人所得税、以及房地产税。

　　放眼中国最富的人不是科学家，是地产商，是干房地产的，是房地产行业创造的富人，不是干别的行业。2月24日胡润研究院发布《2016胡润全球富豪榜》，比尔·盖茨财富5200亿元蝉联世界首富。《2016胡润中国内地十大富豪榜》，王健林家族超越李嘉诚，首次成为华人首富。另外北京首次超越纽约成为全球超级财富创造者最密集的城市。60岁的盖茨继续蝉联世界首富。巴菲特以财富4500亿元跃居第二，奥特加以4200亿元排名第三。而王健林家族以1700亿元财富超过李河君重回中国内地首富的宝座，并且超过李嘉诚，首次成为华人首富，全球排名第21位，比去年上升了12位。

　　在《2016胡润中国内地十大富豪榜》房地产行业占到6位，并且纯粹干房地产业的3家，第一名的还是房地产企业家，另外是还涉及到房地产业的3家，说明房地产创造的财富非常巨大。在华人富豪榜前十中，马云(1400亿元)、宗庆后(1250亿元)、丁磊(630亿元)三浙商及其家族入围;中国互联网军团在富豪榜上占据了五席，除了马云、丁磊家族，雷军(920亿)、李彦宏夫妇(825亿)、马化腾家族(1240亿)也位列其中。北京取代纽约，首次成为最新的“十亿美金富豪之都”。

　　在《2016胡润女富豪榜》前10位女富豪榜中的7位都是地产商。10月25日胡润研究院发布《2016胡润女富豪榜》显示，北京地产女王，75岁的陈丽华以505亿元财富首次成为中国女首富，这是胡润女富豪榜11年来诞生的第五位女首富，最为关注的前10位女富豪榜中的7位都是地产商，简单说就是干房地产的，属于房地产行业的。胡润研究院10月20日发布《胡润房地产富豪榜》，62岁的万达集团董事长王健林第六次成为中国“地产首富”。58岁的恒大集团董事局主席许家印，居于地产富豪榜第二位。

　　尽管未来房地产市场将呈现分化格局，房地产基金依然在股权投资和资产收购方面有不少的投资机会，适当优化房地产投资好过简单地减少配置。目前，高净值人群增加投资性房地产配置比例是基于过去较高的配置而言，未来房地产市场呈现分化的发展格局，房地产基金依然在股权投资和资产收购方面有不少好的投资机会。对于房地产的投资机会，未来房地产市场的投资机会可以从两个方面着手。一来可以通过房产运营公司的股权投资，分享股权投资回报。二来，一、二线城市存量资产收购。在获取租金收入和提高运营后的获得资产增值收益。看好持有型物业依靠运营能力来获得稳定现金流回报的投资项目。殷哲认为，现在房地产行业正经历着从房地产开发商到房地产服务商的转型。

　　纵观这十多年的首富变迁，房地产、IT、家电和能源等，是绝大多数中国富豪的“发家之地”，占比高达百分之七八十。改革开放的体制红利，加入WTO,国际化，城市化，工业化，股票市场爆发等等都为财富创造提供了源动力。如今体制红利释放的差不多了，WTO和国际化造就的世界工厂也开始衰弱并转向内需了，城市化和工业化也随着债务危机风险的增加而放慢脚步，股票市场由于宏观经济形势的恶化，还难以彻底突破熊市的禁锢。那么，下一波的财富大潮将从哪里发动?

　　改革开放30多年以来，中国经历了四波财富浪潮：第一波是制造业财富浪潮。从改革开放到上世纪90年代，这一代崛起的富豪以制造业起家。第二波是房地产业财富浪潮。90年代末持续到现在，经济发展与城镇化及住房制度改革、土地制度的变化，成就了一批房地产的富豪。人民币贬值、资产荒、负利率、投资渠道狭窄，居民通过买房和投资房产，让自己的财富经过地产获得了巨大的增值。第三波财富是房地产财富浪潮+互联网财富浪潮，王建林、许家运等人，马云、马化腾、李彦宏等人，都抓住了互联网这个最大的风口。第四波财富将是房地产创富浪潮+互联网财富浪潮+金融与新科技财富浪潮，这将成为中国新一波最激动人心的财富浪潮。