谢逸枫：楼市呈现分化格局 但房地产才是真正财富之王

　　一个并不创造财富的部门正在影响你的财富，财税政策对于你的财富升值还是贬值、增加还是减少，有关系吗?财税政策既影响国家、企业、个人之间的宏观财富分配，也对不同群体和阶层之间的财富分配发挥着作用。财税政策的影响主要是通过税收、财政补贴、影响资产价格来达到对财富价值的影响。目前，中国正在进行的税制改革中，主要内容为六个税种的改革。分别是营改增改革之后的增值税、消费税、环境保护税、个人所得税、资源税、房地产税。这其中，对个人财富影响比较大的将是增值税、个人所得税、以及房地产税。

　　放眼中国最富的人不是科学家，是地产商，是干房地产的，是房地产行业创造的富人，不是干别的行业。2月24日胡润研究院发布《2016胡润全球富豪榜》，比尔·盖茨财富5200亿元蝉联世界首富。《2016胡润中国内地十大富豪榜》，王健林家族超越李嘉诚，首次成为华人首富。另外北京首次超越纽约成为全球超级财富创造者最密集的城市。60岁的盖茨继续蝉联世界首富。巴菲特以财富4500亿元跃居第二，奥特加以4200亿元排名第三。而王健林家族以1700亿元财富超过李河君重回中国内地首富的宝座，并且超过李嘉诚，首次成为华人首富，全球排名第21位，比去年上升了12位。

　　在《2016胡润中国内地十大富豪榜》房地产行业占到6位，并且纯粹干房地产业的3家，第一名的还是房地产企业家，另外是还涉及到房地产业的3家，说明房地产创造的财富非常巨大。在华人富豪榜前十中，马云(1400亿元)、宗庆后(1250亿元)、丁磊(630亿元)三浙商及其家族入围;中国互联网军团在富豪榜上占据了五席，除了马云、丁磊家族，雷军(920亿)、李彦宏夫妇(825亿)、马化腾家族(1240亿)也位列其中。北京取代纽约，首次成为最新的“十亿美金富豪之都”。

　　在《2016胡润女富豪榜》前10位女富豪榜中的7位都是地产商。10月25日胡润研究院发布《2016胡润女富豪榜》显示，北京地产女王，75岁的陈丽华以505亿元财富首次成为中国女首富，这是胡润女富豪榜11年来诞生的第五位女首富，最为关注的前10位女富豪榜中的7位都是地产商，简单说就是干房地产的，属于房地产行业的。胡润研究院10月20日发布《胡润房地产富豪榜》，62岁的万达集团董事长王健林第六次成为中国“地产首富”。58岁的恒大集团董事局主席许家印，居于地产富豪榜第二位。

　　尽管未来房地产市场将呈现分化格局，房地产基金依然在股权投资和资产收购方面有不少的投资机会，适当优化房地产投资好过简单地减少配置。目前，高净值人群增加投资性房地产配置比例是基于过去较高的配置而言，未来房地产市场呈现分化的发展格局，房地产基金依然在股权投资和资产收购方面有不少好的投资机会。对于房地产的投资机会，未来房地产市场的投资机会可以从两个方面着手。一来可以通过房产运营公司的股权投资，分享股权投资回报。二来，一、二线城市存量资产收购。在获取租金收入和提高运营后的获得资产增值收益。看好持有型物业依靠运营能力来获得稳定现金流回报的投资项目。殷哲认为，现在房地产行业正经历着从房地产开发商到房地产服务商的转型。

　　纵观这十多年的首富变迁，房地产、IT、家电和能源等，是绝大多数中国富豪的“发家之地”，占比高达百分之七八十。改革开放的体制红利，加入WTO,国际化，城市化，工业化，股票市场爆发等等都为财富创造提供了源动力。如今体制红利释放的差不多了，WTO和国际化造就的世界工厂也开始衰弱并转向内需了，城市化和工业化也随着债务危机风险的增加而放慢脚步，股票市场由于宏观经济形势的恶化，还难以彻底突破熊市的禁锢。那么，下一波的财富大潮将从哪里发动?

　　改革开放30多年以来，中国经历了四波财富浪潮：第一波是制造业财富浪潮。从改革开放到上世纪90年代，这一代崛起的富豪以制造业起家。第二波是房地产业财富浪潮。90年代末持续到现在，经济发展与城镇化及住房制度改革、土地制度的变化，成就了一批房地产的富豪。人民币贬值、资产荒、负利率、投资渠道狭窄，居民通过买房和投资房产，让自己的财富经过地产获得了巨大的增值。第三波财富是房地产财富浪潮+互联网财富浪潮，王建林、许家运等人，马云、马化腾、李彦宏等人，都抓住了互联网这个最大的风口。第四波财富将是房地产创富浪潮+互联网财富浪潮+金融与新科技财富浪潮，这将成为中国新一波最激动人心的财富浪潮。

　　未来十年企业家、个人如果让自己的钱与财富保值增值，按照晓波说法，从1978年到现在，中国经历了几个大的产业周期。第一个周期是1978年到1997年。在这二十年里，中国由重工业经济变成轻型经济，由短缺经济变成了过剩经济。这20年里面，中国人绝大多数是在吃、穿、用这三个方面，通过食品、保健品、饮料、纺织、家电等行业赚到的钱。第二个周期，1998年发生了东南亚金融危机。从那一年起，中国为了应对危机，推出了很多的产业政策。今天的房地产政策就是1998年开始的，取消福利分房，全部推行商品房制度。1998年开始修高速路，开放了外贸的进出口自主权，报纸上出现了一个名词——中国制造。外贸对中国沿海各城市的经济影响也是从1998年开始。

　　1998年开始，居民消费渐渐转变为以房地产为主，城市化建设也从以中小企业为主渐渐转移到以政府为主。1998年到2014年，长达16年的时间，出现了中国制造“席卷”全世界的过程，外贸大幅度增加。过去16年里面，你只要进入到这些行业——比如房地产行业或与房地产相关的行业、能源行业、外贸行业或互联网行业——就可以赚很多钱。这些行业替代吃穿用三个行业，形成中国经济新的增长极。在这个过程中，我们看到了地产的盛宴。从1999年开始，中国富豪榜前100个富豪里面，有60个左右是房地产开发商，这个速度一直持续到2016年。

　　如果仅仅从经济层面来看的话，长达16年的产业周期结束了，钱已经不在消费、出口、投资这“三驾马车”上了。原来靠成本和规模优势，进行重工业投资获得经济增长的逻辑结束了，GDP也不再保持8%——9%的高速增长了，回落到7%。未来十年，中国的产业会进入到四个新的动力区。在我看来，未来的钱，至少在十年之内不会有问题，未来十年中国经济发生崩溃是极小概率的事件。问题是，过去的三驾马车模式被改变了，未来的变化全部在于新——新实业，新消费，新金融，新城镇化。实体经济还会发展，消费产业、服务产业还会发展，金融业都在变革，新的城镇和新的城市仍然会建设。

　　财富如何增值?策略一：加大资产的杠杆效应。简单算一下，如果每年的资产增长在10%，刚刚对得起这个时代。策略二：股权投资+投资创业者。投什么呢?从最激进的角度，未来十年中国最值得投资的是两方面。一个是投好的企业，第二是投好的人。　策略三：全球化的资产配置和优质的不动产投资。前面的一半资产做一些非常激进的措施，另一部分应该拿出来进行全球化的资产配置。接下来就是优质的不动产投资。过去十几年，你在中国任何一个城市买的房子都是对的，但是在今天，我们谁也不敢想这句话。一个城市的房子，值不值得购买，是由很多因素决定的。

　　首先要考虑这个城市在未来的三到五年内，它的人口是流出的还是流入;第二，这个城市过去几年的工业产值是增长还是降低，第二产业和第三产业的比例是怎么调整的;第三，这个城市过去几年和未来几年，土地出售是不是理性的，库存量是多少，也要考虑;第四，这个城市政府施政效率是高还是低，公共配套到底怎么样。策略四：要投资两个东西，自身健康和精神消费我们要去看好的电影，去旅行，要读书和看好的歌剧，要用金钱和时间去交换它们。不应该只是天天忙着赚钱。只有投资这两项以后，我们才能真正跻身中产阶层。

　　未来投资者应该注意到这几点：1.把握与紧跟中国经济风口。第一是投资收益与投资组合选择要合理，不要盲目的追高。可以考虑买房子，配置部分的美元、海外房产、股权、银行理财产品。今年到未来几年的投资收益率在6%-8%最为合适，超过8%的产品要注意市场分险。如2013年投资收益为15%，2014年是12%，2015年是10%。2.一定不要同大趋势作对。货币超发与负利率及资产荒、人民币贬值、投资渠道狭窄，买房子就是最好的选择。3.投资不要太单一选择。4.要学会“看政策”、“听领导讲话”。5.跟着规划与产业赚钱。6.好好学习、天天向上。

　　按照研究说法，中国改革开放以来，已经经历了两次财富大洗牌，正在经历第三次财富大洗牌：第一次是胆大的对胆小的进行洗牌。在此过程中，配合改革开放以后的货币发行和通货膨胀，这是东南沿海一带财富崛起，而中西部地区，特别是东北地区财富地位急剧衰的原因。第二次大洗牌是有知识、有见解的人士对知识和见解缺乏的人士大洗牌，这种洗牌发生在15年前，突出表现在一大批优秀民营企业的崛起，包括华为、腾讯、TCL等，而那些所谓的“投机倒把”分子的没落。目前正在上演的第三次财富大洗牌将是新思维方式者对旧思维方式者的洗牌，在过去三年和未来10年都将不断上演这一曲大戏。

　　第三次财富大洗牌的表现形式和内涵，股权投资和房地产投资成为第三次财富洗牌的赢家，并成为未来10年仅有的能够对抗通货膨胀和人民币贬值的投资工具。房地产价格超越工资收入的大幅度上涨就是一种典型的财富大洗牌，它并没有新的财富被创造，同样也是资金的横向流动而已。房地产投资之所以能够成为第三次财富洗牌的赢家，存在几个核心原因：中国仍然存在资产荒，发行的大量货币(中国的GDP远小于美国，但是货币发行量远大于美国)，并没有去处。大众创业，股权投资，并不是很多人熟悉和擅长的领域。

　　中国房价成为全球第一是必然趋势。中国房价已经涨幅巨大，但是，由于中国人口众多，10年左右的时间又有可能成为全球GDP最大的国家，同时，也会是全球财富最大的国家。中国人喜欢大城市，喜欢教育、医疗好的城市，这样的话，就会出现过多的钱去追逐一线城市以及部分二线城市。房价上涨不可避免。一旦中国GDP成为全球第一，加上中国人口众多，就会产生巨大的“虹吸效应”，周边国家和地区就会不断边沿化。

　　财富大洗牌的趋势和方向之一：知识和企业家精神成为财富创造的主流方式。财富大洗牌的趋势和方向之二：简单的“钱生钱”的时代终将过去，长期的低利率时代将彻底毁灭那些高利息成本者。财富大洗牌的趋势和方向之三：劳动密集型、加工制造业将被品牌拥有者和核心技术拥有者替代.。财富大洗牌的趋势和方向之四：宁为鸡头，不为凤尾的局面将结束.。思考过去30年富人取得成功的关键条件和因素(为什么是他们富起来)，这是理解今天发生第三次财富大洗牌的前提。

　　30年改革开放创造了极为有利于中国富人投资成功的外在环境，到处都充斥着创富的机会。全球化红利：改革开放使得中国融入全球，配合全球经济的一体化，尤其是劳动力、技术和资金的一体化，使得中国成为最大的受益者;要素红利：三十年改革开放，包括劳动力、土地和资本等要素，不断增长，春风从东南沿海吹向内地，形成梯次转移。制度红利：制度是联系要素之间的桥梁和纽带，是大幅度提升要素效率关键所在。30年改革开放，就是一个不断释放制度红利的过程。

　　消费升级红利：三次消费升级和出口高速增长成就一批富有者。三十年改革开放，中国经济经历了全面增长，各行各业从百废待兴变成全面欣欣向荣，以三次消费升级和出口的高速增长。第一次消费升级:八十年代，从百元级迈向千元级，表现为彩电、冰箱、洗衣机取代手表、缝纫机和自行车，衣食住行。第二次消费升级：九十年代，从千元级迈向万元级，表现为电脑、手机走入千家万户，成就了比尔·盖茨和微软，联想和柳传志。第三次消费升级：2000年后，从万元级迈向几十万元，甚至百万元级别，表现为以汽车、房地产为代表，进入寻常百姓，成就了大量房地产老板和矿老板。

　　30年来，中国主流投资者对政府监管和法制缺失的利用是取得成功的内在基础和条件。低廉地获取政策信息和优势：只有东南沿海和大城市。廉价的劳动力：低工资、低福利、高强度。低廉的土地成本。低廉的环境破坏成本。技术和产品的低成本仿制和抄袭。低廉和无控制状态的资源获取。不断攀升的资产价格。法制和政策的不完善，监管的不到位。为什么30年后的中国，一定会发生财富大洗牌——变化的环境和背景、不变的知识结构和认知水平必然导致财富大洗牌。