谢逸枫：楼市呈现分化格局 但房地产才是真正财富之王

　　未来十年企业家、个人如果让自己的钱与财富保值增值，按照晓波说法，从1978年到现在，中国经历了几个大的产业周期。第一个周期是1978年到1997年。在这二十年里，中国由重工业经济变成轻型经济，由短缺经济变成了过剩经济。这20年里面，中国人绝大多数是在吃、穿、用这三个方面，通过食品、保健品、饮料、纺织、家电等行业赚到的钱。第二个周期，1998年发生了东南亚金融危机。从那一年起，中国为了应对危机，推出了很多的产业政策。今天的房地产政策就是1998年开始的，取消福利分房，全部推行商品房制度。1998年开始修高速路，开放了外贸的进出口自主权，报纸上出现了一个名词——中国制造。外贸对中国沿海各城市的经济影响也是从1998年开始。

　　1998年开始，居民消费渐渐转变为以房地产为主，城市化建设也从以中小企业为主渐渐转移到以政府为主。1998年到2014年，长达16年的时间，出现了中国制造“席卷”全世界的过程，外贸大幅度增加。过去16年里面，你只要进入到这些行业——比如房地产行业或与房地产相关的行业、能源行业、外贸行业或互联网行业——就可以赚很多钱。这些行业替代吃穿用三个行业，形成中国经济新的增长极。在这个过程中，我们看到了地产的盛宴。从1999年开始，中国富豪榜前100个富豪里面，有60个左右是房地产开发商，这个速度一直持续到2016年。

　　如果仅仅从经济层面来看的话，长达16年的产业周期结束了，钱已经不在消费、出口、投资这“三驾马车”上了。原来靠成本和规模优势，进行重工业投资获得经济增长的逻辑结束了，GDP也不再保持8%——9%的高速增长了，回落到7%。未来十年，中国的产业会进入到四个新的动力区。在我看来，未来的钱，至少在十年之内不会有问题，未来十年中国经济发生崩溃是极小概率的事件。问题是，过去的三驾马车模式被改变了，未来的变化全部在于新——新实业，新消费，新金融，新城镇化。实体经济还会发展，消费产业、服务产业还会发展，金融业都在变革，新的城镇和新的城市仍然会建设。

　　财富如何增值?策略一：加大资产的杠杆效应。简单算一下，如果每年的资产增长在10%，刚刚对得起这个时代。策略二：股权投资+投资创业者。投什么呢?从最激进的角度，未来十年中国最值得投资的是两方面。一个是投好的企业，第二是投好的人。　策略三：全球化的资产配置和优质的不动产投资。前面的一半资产做一些非常激进的措施，另一部分应该拿出来进行全球化的资产配置。接下来就是优质的不动产投资。过去十几年，你在中国任何一个城市买的房子都是对的，但是在今天，我们谁也不敢想这句话。一个城市的房子，值不值得购买，是由很多因素决定的。

　　首先要考虑这个城市在未来的三到五年内，它的人口是流出的还是流入;第二，这个城市过去几年的工业产值是增长还是降低，第二产业和第三产业的比例是怎么调整的;第三，这个城市过去几年和未来几年，土地出售是不是理性的，库存量是多少，也要考虑;第四，这个城市政府施政效率是高还是低，公共配套到底怎么样。策略四：要投资两个东西，自身健康和精神消费我们要去看好的电影，去旅行，要读书和看好的歌剧，要用金钱和时间去交换它们。不应该只是天天忙着赚钱。只有投资这两项以后，我们才能真正跻身中产阶层。

　　未来投资者应该注意到这几点：1.把握与紧跟中国经济风口。第一是投资收益与投资组合选择要合理，不要盲目的追高。可以考虑买房子，配置部分的美元、海外房产、股权、银行理财产品。今年到未来几年的投资收益率在6%-8%最为合适，超过8%的产品要注意市场分险。如2013年投资收益为15%，2014年是12%，2015年是10%。2.一定不要同大趋势作对。货币超发与负利率及资产荒、人民币贬值、投资渠道狭窄，买房子就是最好的选择。3.投资不要太单一选择。4.要学会“看政策”、“听领导讲话”。5.跟着规划与产业赚钱。6.好好学习、天天向上。