任泽平：房地产开发商约65%投资资金依赖于银行体系

　　库存：去化压力比较大的是三四线中小城市

　　2010-2014年的过度投资给房地产去化周期带来了压力，因此，房地产去化周期自2010年开始就见底回升，于2015年升至0.56的位置。

　　库存去化压力比较大的城市大多为中小城市，且多集中在中西部、东北及其他经济欠发达地区，这与三四线城市过度投资、人口及资源向一二线城市迁移的过程相符。

　　从美国、日本等国际经验看，后房地产时代人口继续向大都市圈迁移，农村、三四线城市等面临人口净流出的压力。因此，一二线主要是价格偏高风险，三四线主要是库存积压风险。

　　租金回报率反映了投资房地产的未来现金流贴现率。前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市。根据国际静态租赁回报率为4%-6%，中国水平远低于国际水平。

　　之所以在中国有着超高的房价和超低的租赁回报率，原因在于中国的房地产并非简单的居住功能，而是一个捆绑着很多资源的综合价值体，比如户籍、学区、医院等。

　　此外，国人对房子和家有一种热爱以及文化依赖归属感，住房自有率在国际上较高。横向比较来看，国人的住房自有率已经达到93%，在全球其他主要国家里居于高位，因此，我们的租售比才非常低。

　　此外，中国的低租售比也与贫富差距有关，在大城市里，租房和买房出租的人具有非常大的财富差距，因此在富人买房、穷人租房的社会里，租房群体可承受的房租非常有限。

　　从基尼系数来看，中国的数值已经接近0.5，已经迈过了警戒线，且接近“收入差距悬殊”这个区域。当然，基尼系数衡量的是收入分配，存量财富的分配、财富收入及灰色收入，可能使贫富差距现象比基尼系数所反映的程度更突出。

　　空置率：三四线高于一二线

　　空置率反应了居民投资房地产多少是基于自住性需求，多少基于投机性需求。

　　目前中国房地产的空置率没有特别权威准确的数据，但综合多方数据可得到结论如下：一是中国的空置率比较高，整体接近或达到了严重积压的警戒线;二是二三线城市的空置率问题要更严重，一线城市相对好些。

　　从住宅看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设。大城市的空置率可能跟过度投机有关。从商铺看，一线空置率较低，三四线较高。

　　具体到城市而言，一线城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上涨了1.7个百分点。而北京的空置率较低，仅有5%，且2015年稍有下降。

　　房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升

　　房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆，衡量了财务风险。

　　2015年以来的房价大涨和居民迅速加杠杆有关，2015年个人住房贷款迅猛攀升，脱离了2010年以来的平稳轨道，新增个人购房贷款2.67万亿元，占全年住宅销售额的比例为37%，相比2013年(25%)和2014年(28%)，大幅上升。