东莞二手房交易纠纷繁多 律师教你规避风险安心买房

律师提醒

严智奎律师表示，合同具有相对性，若卖方在后期遇到需要变换买方主体的情况下，卖方可根据原合同，拒绝出售给非合同主体的人。同时，本案例也告诫卖方，既然与买方签署合同，就必须按照合同进行履行，否则很可能会遭遇更大的经济损失。

而买家需要注意的是，买房时如果日后可能需要更换买方主体的，可以在签署合同时，明确备注买方有权指定第三人作为产权登记人。这样可以有效避免卖方因买方主体变更而拒绝出售合同。另，旧的合同由中介员工作废处理，其实是不规范的，更稳妥的方式是三方签署终止旧合同的协议，再重新签署新合同。当然，如果事实已将合同原件作废或销毁，也可以造成事实的终止合同。

买方违约卖方能否解除合同？看合同约定

买方不按合同约定的时间去履行义务，卖方有权解除合同吗？

/ 案例 /

东莞购房者章某（买方）和韦某（卖方）于2015年11月6日签订《房地产买卖居间合同》，合同约定，章某将位于东莞XX号房屋出售给韦某，转让总价为人民币100万元，支付方式为银行按揭付款。签订合同的当天，韦某向章某支付定金10万元，过户前支付除定金之外的剩余首期款30万元，剩余房款60万元，由韦某通过银行按揭贷款支付，韦某须于2015年11月30日之前向银行提交贷款申请的相关资料。

该房屋设有抵押，章某委托担保公司赎楼，章某须于签署本合同之日90日内出具公证授权委托书给中介公司及担保公司指定人员，如章某拒不出具公证委托书，或撤销公证委托又不在自撤销公证委托之日起45日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续的，视为章某构成根本违约。

合同上有相关的违约责任：如韦某未按照本合同约定的期限履行义务，章某有权要求韦某以转让价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如韦某逾期履行义务超过15日，章某可解除合同并选择要求韦某支付转让价20%的违约金或没收韦某已支付的定金。如章某未按照本合同约定的期限履行义务，韦某有权要求章某以转让价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如章某逾期履行义务超过15日，韦某可解除合同并选择要求章某支付转让价20%的违约金或双倍返还韦某已支付的定金。

合同签订后，韦某向章某支付了定金10万元及支付了首期款30万元，但并未按合同约定的时间提交贷款申请的相关资料；章某未委托担保公司赎楼，未在合同签订后90日内出具公证授权委托书给中介公司及担保公司指定人员，亦未自行赎楼并注销抵押登记。2016年6月份，因房价大涨，章某要求解除合同。

律师提醒

广东臻善律师事务所邝子光律师表示，在房价波动期，二手房交易市场比较容易出现“毁约”的情况。那么上述案例中的章某是否有权解除合同呢？

因本合同约定韦某须于2015年11月30日之前向银行提交贷款申请的相关资料。同时合同约定，如韦某未按照本合同约定的期限履行义务，章某有权要求韦某以转让价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如韦某逾期履行义务超过15日，章某可解除合同并选择要求韦某支付转让价20%的违约金或没收韦某已支付的定金。因此如韦某没有证据证明其已与章某就办理申请按揭的期限变更达成一致意见，则章某有权按照合同的约定单方解除合同。