东莞二手房交易纠纷繁多 律师教你规避风险安心买房

在房屋买卖及居间合同签署的过程中，卖方问中介员工，何时能收齐所有楼款，中介回复称，预计3个月。但卖方并未要求将此要求写进合同里面。由于当时楼市不错，申请房贷者过多，导致银行房贷审批缓慢。双方成交后又遇上春节长假，银行及担保公司近3个星期没有正常运转。2016年4月初，银行依然没法批出同贷书。基于此情况，买方罗先生同意以一次性付款方式支付楼款，但卖方最快也要到2016年5月份才能收齐全部楼款。卖方不同意继续交易，要求按照此时的市场价120万元才愿意继续出售。

无奈之下，买方向第二人民法院虎门法庭提起诉讼。法庭经审理后判决：卖方以买方2个月内未取得银行同意贷款书违反合同约定的理由不成立，卖方需继续将案涉物业出售给买方并配合办理后续手续，同时，因此案产生的诉讼费、保全费等费用，由卖方承担。

律师提醒

广东沃金律师事务所严智奎律师表示，在二手房交易过程中，卖方需注意：因国家政策或者市场交易等客观情况变化，导致银行、房管局等部门办理手续时间延长，使得交易时间延长，卖方也应继续等待，避免产生额外的经济损失。如果需要在某个确定的时间收到楼款，就必须将该约定写进合同，且将前述不可抗力的因素排除在外。

而买方在与卖方签署房屋买卖合同时，最好提前准备因情况变化而导致手续变化的方案或处理方法，否则己方可能将陷于非常不利的局面（尤其应注意贷款申请未获审批的情况），同时也要看清楚买卖合同，有无约束好买卖双方各自需办理的手续及时间节点。

买房后要更名 记得提前写进合同

买方是否可以更换主体？

/ 案例 /

申请人钟女士（卖方）在2015年11月26日与被申请人毕先生（买方）通过中介公司成交了位于东莞市松山湖的某房屋（案涉物业），约定成交总价180万元。被告毕先生当时没在场，签署合同的是其小舅子周先生，签署了周先生自己的姓名。

卖方与买方毕先生到银行共同办理买房贷款申请时，中介将买卖双方手上的合同原件回收并划上作废，但是没有签署解约协议。买卖双方重新签署新的买卖合同，交易内容除了买方变更，其他不变，并同时签署了买方的贷款申请。

后因房价涨高，钟女士以各种理由拒绝配合后续的交易手续。无奈之下，买方提交广州仲裁委员会东莞分会进行仲裁。随后，买方钟女士也提起仲裁，理由是中介及买方共同实施欺诈，让她在没有在解除第一份合同的时候，就签署了第二份合同，造成一房二卖的事实，因此其认为签署的新旧买卖合同属于可撤销的合同。

仲裁委受理后，认为钟女士提起的仲裁涉及到合同是否成立对另一个仲裁有重大影响，应优先裁决，在审核各方证据后认为：虽然毕先生的小舅子周先生与卖方签署了一份合同，但该合同已被中介回收作废处理，已造成事实上的三方合同履行终止。买方毕先生与卖方新签署的合同，除买方主体外，其他内容全部一致，同时，周先生已明确向仲裁委保证，其不再购买该房屋，也不会以其自己的名义去追究卖方的责任，且买方毕先生已返还周先生支付的定金，当时卖方钟小姐已更换了新的定金收据给到毕先生。因此，仲裁委对钟小姐全部请求予以驳回。随后，仲裁委审理毕先生提起的案件，支持了毕先生的请求，裁决钟小姐需继续出售该房屋至毕先生，并承担毕先生因此付出的仲裁申请费、保全费等相关费用。