东莞二手房交易纠纷繁多 律师教你规避风险安心买房

买方是中介费用最常见的费用支付方，因买方原因而终止合同的，需要结清相关费用，并和合同全部当事人终止合同，才能真正终止本次交易。根据合同法的相关规定，中介促成买卖双方签署合同即可以按照约定收取居间费用，并不是说最终没有买到房屋，中介不应该收取费用。事实上，中介公司为促成买卖双方签署合同，付出了大量的努力，这些努力也应该得到社会的认可与尊重。

配偶不同意卖房 并非毁约理由

配偶不同意出售房屋，那出售人签署的合同是否继续有效呢？

/ 案例 /

原告李先生（买方）在2016年1月17日与被告何女士（卖方）通过中介公司成交了位于东莞南城的某房屋（案涉物业），合同约定成交价为90万元。

在买卖双方签署合同后，买方向贷款银行申请贷款，卖方本人到场协助买方签署相关文件，但卖方配偶迟迟未能过来办理。中介在2月底发出了书面的催促函给卖方。楼价在春节后上涨，案涉物业在3月初的成交价格已比1月份的价格上涨10万元。因此，卖方配偶就以其未在二手房买卖合同上签署为由，表示拒绝出售本案涉物业。

无奈之下，买方起诉至法院，要求解除合同，卖方赔偿相当于成交价20%的违约金。法院审理后查明：中介在促成本交易时，虽未明确跟卖方配偶确认是否同意出售，但案涉物业房产证显示，本物业为何女士单独所有，房管所查档结果也未显示有其他共有人，卖方也未证明当初其配偶有明确表示拒绝出售的意思表示，因此按照公示公信的原则，何女士单独处分本案涉物业，并无不妥。虽卖方配偶在庭上表示拒绝出售本案涉物业，但并不影响卖方签署的二手房买卖合同的生效。因此，法院支持了买方的诉讼请求，判决卖方承担合同成交价20%的违约责任以及买方因此付出的律师费、诉讼费、保全费等相关费用。

    律师提醒

严智奎律师提醒卖方，房产证单独所有的产权人签署房屋买卖合同，该买卖合同自签订之日起生效，卖方不能按照合同出售至买方的情况下，其依然负有合同的违约责任。

买房在签署二手房交易合同时，遇到卖方只有1人前来签署合同的情况，虽然该合同依然可以成立，但并不能代表买方只要遵守合同了，就必然能取得房产，因此，买方遇到上述情况的时候，不管卖方配偶是否拥有该房产，都建议尽量让卖方夫妻双方共同签署合同，若无法协调时间，可请卖方回去让其配偶签署“配偶同意出售声明”等文件。其他共有人不同意出售房产的，房屋的所有权可能无法实现转移，但并不影响买方追究卖方的违约责任。

卖房收款慢 款项交付时间先备注

中介公司预计的收齐楼款的时间是否有效？

/ 案例 /

原告罗先生（买方）在2016年1月1日与被告徐先生（卖方）通过中介公司成交了位于东莞虎门的某房屋（案涉物业），约定了成交总价100万元，首付30万元，贷款70万元。由于卖方的物业需要赎楼，因此需要第三方担保公司介入，提供赎楼担保并承办后续交易。