房企融资渠道持续收紧 信托及赴港上市或成救命稻草

　　债务风险已初显。中弘股份10月8日晚间公告称，截至公告日，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为55.87亿元(近期公司及子公司偿还了部分借款)。公司目前正在与相关债权人协商妥善的解决办法，并且在全力筹措偿债资金。

　　“截至2018年8月31日，存续期内房地产债券共计2189只，规模共计2.19万亿元，在信用债市场中占比约为11%。”中诚信研究院宏观金融研究部总经理袁海霞说。她告诉上证报记者，从债券到期情况看，根据截至2018年8月31日存续期房地产债券统计，考虑100%回售与50%回售情况下，2018年四季度房地产债券到期及回售规模分别为1904.75亿元与1344.975亿元。相较于今年四季度，未来三年地产债到期压力整体较大。

　　“若考虑100%回售规模在内，2019年至2021年到期规模均在6000亿元以上，其中2019与2020年到期规模分别为7914亿元与7959亿元;考虑50%回售规模在内，2019年至2021年到期规模分别为5726亿元、5352亿元与7232亿元。”袁海霞说，尽管目前房地产企业尚未发生境内债券实质性违约，且债券违约集中爆发概率相对较低，但伴随房地产债券到期高峰到来，必须关注房地产债券的偿付风险。

　　信托、赴港上市成救命稻草

　　各个渠道遭遇“封锁”，信托成为目前房地产的救命稻草。普益标准最新数据显示，9月共有61家信托公司发行了1238款集合信托产品(包含根据成立日期推算的发行产品)，房地产仍是主流。数据显示，投资于房地产领域的产品482款，占比38.93%。

　　多位信托人士认为，比起其他行业房地产是金融机构比较容易把握的行业，从投资回报来说也是比较高的行业。“今年我们的产品中起码有一半是房地产类的信托，主要原因仍是收益率高。现在地产信托的年化收益最少都在8%以上，这是其他行业没有办法给出的。由于其他融资渠道被封堵，现在通过信托融资的地产商越来越多，我们相关的产品一个接着一个，根本做不完。不过随着供给增多，目前我们对房企的资格审核也相应提高，抵押、担保一个都不能少，倾向于做头部企业的产品，且利率也出现上升，从本月开始，我们所发产品的利率大都在10%以上，而且有继续上涨的可能。”一家信托企业的华南渠道负责人在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

　　根据普益标准的统计，今年9月份发行的房地产信托，中长期的产品出现价格普涨的情况，其中2至3(不含)年期产品平均最高预期收益率环比上升0.19个百分点至8.97%，3年期及以上产品平均最高预期收益率环比上升0.25个百分点至8.75%。

　　情况更为严峻的中小险企则选择赴港上市。据不完全统计，今年以来已有美地置业、大发地产、正荣地产、弘阳地产等近10家房企正式在香港上市或递交上市申请。

　　不过从目前来看上市的情况并不理想，如美地置业上市首日便遭破发。“破发当然不好受，但是更为重要的是现金流，房企首先考虑到的是活下去。虽然资本市场不受认可，但是上市确实能在一定程度上缓解资金压力。”严跃进表示。

    （房掌柜整理来自21世纪经济报道、上海证券报、华夏时报）