房价滞涨,房企融资难度加大,地产老大哥万科高喊“活下去”,2018年的房地产市场似乎有点冷。
10月13日据上交所披露信息,雅居乐一笔拟非公开发行的2018年公司债被终止发行,债券规模为80亿元。据了解,这笔公司债曾于今年7月被中止发行,随后被再次提交,不过依旧未能成行。
更让房企感到压力的是,受2016年大规模发债影响,今年起房企亦进入偿债高峰期,据恒大研究院发布的报告显示,截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿。
大型房企发债也遭冷遇
其实10月以来,多笔房地产融资计划被中止或终止审查。10月7日合生创展公开发行2018年住房租赁专项公司债券宣告终止发行。该债券的拟发行金额为100亿元,品种为小公募,承销商为中泰证券、光大证券。募集说明书称,募集资金将用于发行人住房租赁项目建设、偿还住房租赁项目贷款及补充营运资金等法律法规允许的用途。其中,70亿元拟用于发行人住房租赁项目建设或偿还住房租赁项目贷款,30亿元拟用于补充营运资金。北京鸿坤伟业房地产开发有限公司20亿元的住房租赁专项公司债券也被终止审查。
大中型房企也在“被拒”名单之列,如,今年5月底上交所信息披露显示,房地产龙头企业碧桂园拟发行的“碧桂园控股有限公司2016年公开发行公司债券”状态变为“中止”。此外花样年50亿元的租赁住宅专项公司债券、富力地产60亿元的住房租赁专项公司债券、金融街50亿元的公司债等等也都遭遇“拦路虎”。
严厉的监管下,房企融资渠道越来越窄。根据同策研究机构数据显示,9月份,40家典型上市房企融资总额为443.11亿元,跌破“黑五月”最低值451.17亿元,再创2018年全年度新低。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:房企融资遇冷,主要还是受到政策面严控的影响,对于各类资金进入房地产行业,监管依然保持较大的审查力度。类似融资政策收紧,也是希望房企主动进行降价销售,将依靠外部输血变成依靠自身造血。
屋漏偏逢连夜雨,在融资渠道收紧的背景下,还债高峰又接踵而至。受2016年大规模发债影响,今年起房企亦进入偿债高峰期,据恒大研究院发布的报告显示,截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿,规模从大到小依次是房地产开发贷、委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券,分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。
2018年下半年到2021年是集中兑付期,债券到期规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后总计仅0.9万亿。其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行,也从2018年下半年开始密集到期。
房企融资渠道持续收紧
今年房企的日子普遍不大好过,在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下,房企融资环境收紧,偿债高峰来临,作为资金密集型行业,在融资环境收紧的大趋势下,企业“输血”受阻,房企的资金链危机“一触即发”。
克而瑞地产研究提供的数据显示,房企融资规模持续缩量,1-9月典型房企融资总额8269亿元,同比减少11.3%,其中TOP10房企融资同比减少27%。并且,融资成本持续上行,剔除恒大及佳兆业影响之后,典型房企1-9月平均融资成本为6.04%,较2017年全年上升0.47个百分点。
一位房地产顾问公司资本市场的负责人称,资金荒、资金链紧张是目前房企普遍面临的问题,每天都有很多中小型,包括大型开发商找我们,问有没有新的资金渠道和来源让他们增加贷款,开发商都面临着严峻的压力。
“目前房企融资仍然很难,多家企业发布的融资计划失败。”魏东称,8月份的时候合生创展和富力地产发债都被终止了,也说明了政府对于开发商的管控是非常严格的。
受2016年大规模发债影响,今年起房企亦进入偿债高峰期,据恒大研究院发布的报告显示,截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿。2018年下半年到2021年是集中兑付期,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后总计仅0.9万亿。其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行,也从2018年下半年开始密集到期。
面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等,企业资金进一步承压,在拿地方面也变得更加谨慎。中国指数研究院提供的数据显示,2018年1-8月,全国300城共推出各类用地18468宗,流拍890宗地块,占推出土地宗数的4.8%,较2017年上升1.2个百分点。
对于企业未来的融资环境,张波预测,四季度房企融资问题依然很难得到缓解,融资成本整体依然将维持高位,中小房企融资短板更为凸显。在资金压力之下,房企将更为重视销售回款,以价换量、拼抢回款的情形将愈演愈烈。另外,四季度或将有更多中小型房企会寻求实力雄厚的品牌房企进行合作开发,项目并购现象也会增多。
后期债务风险更大
“从上市房企月度融资额来看,2018年以来,由于融资渠道收紧,房企月度融资额呈持续下降趋势,同时2018年三至四季度为房企资金兑付压力最大的窗口期,房企资金面紧张。”同策研究院总监张宏伟说。
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