房企融资渠道持续收紧 信托及赴港上市或成救命稻草

　　房价滞涨，房企融资难度加大，地产老大哥万科高喊“活下去”，2018年的房地产市场似乎有点冷。

　　10月13日据上交所披露信息，雅居乐一笔拟非公开发行的2018年公司债被终止发行，债券规模为80亿元。据了解，这笔公司债曾于今年7月被中止发行，随后被再次提交，不过依旧未能成行。

　　更让房企感到压力的是，受2016年大规模发债影响，今年起房企亦进入偿债高峰期，据恒大研究院发布的报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿。

　　大型房企发债也遭冷遇

　　其实10月以来，多笔房地产融资计划被中止或终止审查。10月7日合生创展公开发行2018年住房租赁专项公司债券宣告终止发行。该债券的拟发行金额为100亿元，品种为小公募，承销商为中泰证券、光大证券。募集说明书称，募集资金将用于发行人住房租赁项目建设、偿还住房租赁项目贷款及补充营运资金等法律法规允许的用途。其中，70亿元拟用于发行人住房租赁项目建设或偿还住房租赁项目贷款，30亿元拟用于补充营运资金。北京鸿坤伟业房地产开发有限公司20亿元的住房租赁专项公司债券也被终止审查。

　　大中型房企也在“被拒”名单之列，如，今年5月底上交所信息披露显示，房地产龙头企业碧桂园拟发行的“碧桂园控股有限公司2016年公开发行公司债券”状态变为“中止”。此外花样年50亿元的租赁住宅专项公司债券、富力地产60亿元的住房租赁专项公司债券、金融街50亿元的公司债等等也都遭遇“拦路虎”。

　　严厉的监管下，房企融资渠道越来越窄。根据同策研究机构数据显示，9月份，40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，再创2018年全年度新低。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：房企融资遇冷，主要还是受到政策面严控的影响，对于各类资金进入房地产行业，监管依然保持较大的审查力度。类似融资政策收紧，也是希望房企主动进行降价销售，将依靠外部输血变成依靠自身造血。

　　屋漏偏逢连夜雨，在融资渠道收紧的背景下，还债高峰又接踵而至。受2016年大规模发债影响，今年起房企亦进入偿债高峰期，据恒大研究院发布的报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿，规模从大到小依次是房地产开发贷、委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。

　　2018年下半年到2021年是集中兑付期，债券到期规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

　　房企融资渠道持续收紧

　　今年房企的日子普遍不大好过，在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下，房企融资环境收紧，偿债高峰来临，作为资金密集型行业，在融资环境收紧的大趋势下，企业“输血”受阻，房企的资金链危机“一触即发”。

　　克而瑞地产研究提供的数据显示，房企融资规模持续缩量，1-9月典型房企融资总额8269亿元，同比减少11.3%，其中TOP10房企融资同比减少27%。并且，融资成本持续上行，剔除恒大及佳兆业影响之后，典型房企1-9月平均融资成本为6.04%，较2017年全年上升0.47个百分点。

　　一位房地产顾问公司资本市场的负责人称，资金荒、资金链紧张是目前房企普遍面临的问题，每天都有很多中小型，包括大型开发商找我们，问有没有新的资金渠道和来源让他们增加贷款，开发商都面临着严峻的压力。

　　“目前房企融资仍然很难，多家企业发布的融资计划失败。”魏东称，8月份的时候合生创展和富力地产发债都被终止了，也说明了政府对于开发商的管控是非常严格的。

　　受2016年大规模发债影响，今年起房企亦进入偿债高峰期，据恒大研究院发布的报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿。2018年下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

　　面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等，企业资金进一步承压，在拿地方面也变得更加谨慎。中国指数研究院提供的数据显示，2018年1-8月，全国300城共推出各类用地18468宗，流拍890宗地块，占推出土地宗数的4.8%，较2017年上升1.2个百分点。

　　对于企业未来的融资环境，张波预测，四季度房企融资问题依然很难得到缓解，融资成本整体依然将维持高位，中小房企融资短板更为凸显。在资金压力之下，房企将更为重视销售回款，以价换量、拼抢回款的情形将愈演愈烈。另外，四季度或将有更多中小型房企会寻求实力雄厚的品牌房企进行合作开发，项目并购现象也会增多。

　　后期债务风险更大

　　“从上市房企月度融资额来看，2018年以来，由于融资渠道收紧，房企月度融资额呈持续下降趋势，同时2018年三至四季度为房企资金兑付压力最大的窗口期，房企资金面紧张。”同策研究院总监张宏伟说。

　　他表示，今年房企融资难度有差异性。他看到某金融机构的一份房企名单，重点强调投资应合理区分企业及区域风险，主动回避系统风险较大的区域以及竞争能力下降或已明显处于劣势的房地产客户群。简而言之，“中小房企或以往杠杆率较高的房企都比较难拿到钱。”

　　债务风险已初显。中弘股份10月8日晚间公告称，截至公告日，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为55.87亿元(近期公司及子公司偿还了部分借款)。公司目前正在与相关债权人协商妥善的解决办法，并且在全力筹措偿债资金。

　　“截至2018年8月31日，存续期内房地产债券共计2189只，规模共计2.19万亿元，在信用债市场中占比约为11%。”中诚信研究院宏观金融研究部总经理袁海霞说。她告诉上证报记者，从债券到期情况看，根据截至2018年8月31日存续期房地产债券统计，考虑100%回售与50%回售情况下，2018年四季度房地产债券到期及回售规模分别为1904.75亿元与1344.975亿元。相较于今年四季度，未来三年地产债到期压力整体较大。

　　“若考虑100%回售规模在内，2019年至2021年到期规模均在6000亿元以上，其中2019与2020年到期规模分别为7914亿元与7959亿元;考虑50%回售规模在内，2019年至2021年到期规模分别为5726亿元、5352亿元与7232亿元。”袁海霞说，尽管目前房地产企业尚未发生境内债券实质性违约，且债券违约集中爆发概率相对较低，但伴随房地产债券到期高峰到来，必须关注房地产债券的偿付风险。

　　信托、赴港上市成救命稻草

　　各个渠道遭遇“封锁”，信托成为目前房地产的救命稻草。普益标准最新数据显示，9月共有61家信托公司发行了1238款集合信托产品(包含根据成立日期推算的发行产品)，房地产仍是主流。数据显示，投资于房地产领域的产品482款，占比38.93%。

　　多位信托人士认为，比起其他行业房地产是金融机构比较容易把握的行业，从投资回报来说也是比较高的行业。“今年我们的产品中起码有一半是房地产类的信托，主要原因仍是收益率高。现在地产信托的年化收益最少都在8%以上，这是其他行业没有办法给出的。由于其他融资渠道被封堵，现在通过信托融资的地产商越来越多，我们相关的产品一个接着一个，根本做不完。不过随着供给增多，目前我们对房企的资格审核也相应提高，抵押、担保一个都不能少，倾向于做头部企业的产品，且利率也出现上升，从本月开始，我们所发产品的利率大都在10%以上，而且有继续上涨的可能。”一家信托企业的华南渠道负责人在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

　　根据普益标准的统计，今年9月份发行的房地产信托，中长期的产品出现价格普涨的情况，其中2至3(不含)年期产品平均最高预期收益率环比上升0.19个百分点至8.97%，3年期及以上产品平均最高预期收益率环比上升0.25个百分点至8.75%。

　　情况更为严峻的中小险企则选择赴港上市。据不完全统计，今年以来已有美地置业、大发地产、正荣地产、弘阳地产等近10家房企正式在香港上市或递交上市申请。

　　不过从目前来看上市的情况并不理想，如美地置业上市首日便遭破发。“破发当然不好受，但是更为重要的是现金流，房企首先考虑到的是活下去。虽然资本市场不受认可，但是上市确实能在一定程度上缓解资金压力。”严跃进表示。

    （房掌柜整理来自21世纪经济报道、上海证券报、华夏时报）