中国首个现房销售试点楼盘亮相 取消预售制影响几何？

近日，一则名为《全国首个现房销售试点深圳龙华金茂府亮相》的消息引发关注。而之前传得沸沸扬扬的消息，关于楼市取消商品房预售，一度让整个房地产行业高呼狼来了。之前一直传言，正在研究取消商品房预售，但没有最终的定论，只是这个传闻的威力太大。在“取消预售制”话题掀起房地产市场轩然大波的20天后，现房销售试点就亮相了，迅速又掀起了房地产行业的讨论风暴，莫非取消商品房预售很可能成为现实。

01、首个现房销售试点项目亮相

根据《证券时报》报道，距离广东省房协内部讨论逐步取消商品房预售制的材料曝光不到20天，全国首个商品房现房销售试点项目——深圳龙华金茂府亮相了。

这意味着，深圳这座内地最先引进商品房预售制度的城市，在预售制度改革方面又率先迈出一步。

中国金茂表示，在绿色健康和智慧科技两方面升级，将该项目打造成为珠三角地区的标杆金茂府项目。

不过，有业内人士认为，在当前深圳房地产市场降温、改善需求陷入观望的背景下，该昔日地王项目以高品质、高价格入市后，市场接受程度还有待观察。

2016年6月，深圳首个商品房现售试点项目地块正式出让，建筑面积达到14.6万方，最终以近83亿元的价格成交，楼面地价高达56780元/平。

02、取消预售制影响几何？

多数业内人士建议，在一些城市逐步落地预售制度改革试点，不应该“一刀切”全面取消。

中原地产首席分析师张大伟接受证券时报采访时认为，短期看，如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率降低的情况下。“当下如果取消预售制，起码50%的房地产将倒闭”。

有分析称，以南京实行现房销售制的效果看，土地溢价率大幅下降，地价没有大幅上涨，但房价下降的程度也微乎其微。可见，现房销售政策不会对房价形成直接的冲击性影响。但有一点可以肯定，对于高周转模式来说，预售制的取消意味着开发商回笼现金的周期被延长，此前以月甚至以周为单位，此后不得不以年为单位。

上市房企的毛利率可能不会改变，但销售和净利润的增速将被重挫，同时短期内还会造成较大的偿债压力。

再结合广东省的实际情况看，广州在四大一线城市中对土地财政的依赖程度最高，近三年的土地出让金占政府一般性财政预算收入的比例在20%至30%之间，取消预售制将对开发商的土地投资热情造成严重的打击，短期将大规模缩减土地出让金，长期也不利于增加市场多层次的住宅产品供给，难免会形成较大的房价上涨预期。

广东省房协同时强调，考虑到当前的信贷政策持续收紧，开发企业资金压力普遍加大，如直接取消预售，一方面，房地产开发企业融资的周期必然大幅变长，一旦遇到市场变动冲击，极易出现资金链断裂，导致工程烂尾。另一方面，可能会出现阶段性供应“休克”，相应的矛盾会集中爆发，影响社会稳定和市场健康发展。因此，建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售，并拟定取消预售、全面实施现售的时间表，分阶段推进。

03、预售制造就了地产“高周转”模式

预售制是中国房地产市场化改革的基础性制度设计之一，始于上世纪90年代末轰轰烈烈的“房改”潮。预售制度刺激开发商竞拍土地，获得政府的用地、规划、建设施工和销售授权后，面向公开市场销售期房、回笼资金，达到快进快出的目的。

当下，以某房企为代表的房地产开发“高周转”模式，正是预售制度下的产物。土地从招拍挂市场到住宅产品销售市场，间隔最短的仅有3个月。去杠杆和楼市调控政策的夹击下，开发商不得不加速“高周转”，提高自有资金的使用效率，以时间换规模，以规模换利润。

04、“现房销售”是大势所趋

抛开之前的种种是是非非，深圳龙华金茂府这次的正式亮相，是不是意味商品房预售制度改革真的“箭在弦上”了吗？多位业内分析人士表示，现房销售是大势所趋，但不宜“一刀切”在全国即刻迅速推广，还是需要因地制宜进行试点，并且还可能面临相关法律法规的修正、调整等诸多问题。

正如前面中原地产首席分析师张大伟所认为的：“目前来看我认为不具备‘一刀切’的市场基础，否则会造成供应的突然短缺，另外对企业资金压力也会有很大影响。如果是中小型企业或者民企，应该说对于这种土地的拿地意愿就不会很充足，供应的资金成本高，周期长，也会受到影响。从目前整个市场来看，预售依然是主流，现售还是再逐渐增加一些试点。”

(房掌柜整理来自华尔街见闻 、央广网）