万科半年率先破千亿 五大业务撑起白银下的转型平台

易居智库研究总监严跃进对此分析道，这与万科此前在北京土地市场上拿地项目有关系，由于土地成本较高，拖累了盈利水平扩大。而销售业绩排行最前面，这和北京市场较快复苏、购房情绪活跃、购房者认可万科品牌等动作有关系。

以下为答记者问：

记者：今年整体净利润预计达到多少？小股操盘这个模式可能会导致权益下降，净利润下滑，今后轻资产、小股操盘在万科项目中会增加吗？会通过什么措施提高净利率？

郁亮：万科净利率水平过去9-10%左右。行业白银时代到来，盈利水平受到一定局限。我们毛利水平保持稳定，净利水平要靠提高管理水平。上半年我们营销费用、管理费用率下降，给媒体的广告也都下降了，今天确实需要精打细算做事情，从管理要效益。

说到小股操盘、轻资产的问题，我们更愿意谈重运营的问题。不管轻和重都需要运营能力。我们重点提高运营能力，不会因为看到权益占比变化导致收入和利润之间不太配比，下半年就不合作了，我们不会。

如果全资拥有，权益占比高，利润是多一点，但是别忘了，现在一块地，地价占比60%以上了，如果不把风险分摊一下，压力会很大。合作是必然趋势，跟你有钱没钱没有关系，是抱团共同应对市场波动的方法。

白银时代，利润率跟黄金时代比肯定是低了。几年前大家看资源行业，觉得资源行业总会涨，到今天无论石油，还是铁矿石都在下降。我们行业也是如此，所以要学会精打细算。但白银时代仍然有很多机会。跟制造业比起来，仍然有很大提升空间。我希望我们盈利水平能够保持稳定，通过给股东回报，更多通过我们运营管理、效能提升来完成。

记者：在万亿目标里面如果分解的话，大概每块不同业态会占什么比例？第二，物业是规模经济特征不太明显，回报率也不太高，不知道万科把侧重点放在物业管理会有什么新的思路？

郁亮：万亿是我们大的愿景，我们今天很清晰吗？显然是不清晰的。十年前万科做千亿目标的时候，我们能知道目前市场这样吗？我们也是不知道的。我们只能说一点一点成长、一点一点努力、一点一点摸索、一点一点转型。因为今天市场变化是很快的。我们行业有很多新的发展空间，这些空间在之前也是感知不到的。万科是两条路走：一个是城市发展轨迹。一个是行业发生的变化来确定我们万亿目标。

未来在万亿里面，我们希望传统住宅销售业务占比一半左右，一半市场来自新业务。目前我们考虑了几块明确的东西，比如物业管理想明白了，比如说海外业务想明白了，再比如说万科驿我们觉得应该做。

一想物业管理赚钱，就是送点米、送点油，到电商、到金融，都想这个事情。好像干这个活的人已经很多了，我们凭什么比他们更有优势？我们优势是把物业管理的楼盘管理好。我们管理业主一生中最主要的财产。我们很得意的是万科十年后，从一个小区楼盘，我们二手房比别人贵2000、3000元后，我们知道物业管理是什么功能了。我们让业主财产保值升值了。我相信这一点长远会得到认可。

今天在判断很多业务值不值得去做的时候，我们不再仅仅从赚钱衡量。就像我们房产行业，我们赚钱很好，股价就10倍上下市盈率。因为没有给市场有想象力的东西，没有解决客户的实际问题，所以PE就低了。我不希望通过目前通常意义上的增值服务来赚钱，而好好把地盘经营好、楼盘经营好，让业主得到更好服务，让业主资产得到增值。以后这个平台是开放给大家的，比如社区电商、社区金融、社区医疗、社区养老都可以介入，都是开放式的，我们搭平台，而不是我们自己参与进去，这是我们的设想。