洛阳楼市回暖明显：量升价未涨稳定理性 去库存加速

　　根据中国指数研究院3月1日发布的百城价格指数，2016年2月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为11092元/平方米，环比(与上月相比)上涨0.6%，涨幅较上月扩大0.18个百分点。这是自去年5月房价止跌回升后，百城住宅均价已经连续十个月出现环比上涨。

　　近日全国楼市多地“发烧”，甚至出现了一波抢房潮，洛阳楼市的情况怎么样?或许，我们可以从和利时地产机构新近出具的《洛阳房地产市场1月~2月监测报告》中略窥一二。

　　看整体：

　　前两个月稳定而理性

　　今年1月、2月，全市商品房供应面积107.62万平方米，同比下降13.75%;供应9310套，同比下降16.07%。全市商品房销售面积141.38万平方米，同比增加80.89%;销售金额56.45亿元，同比增加71.53%;销售12464套，同比增加86.67%。另外，全市新建商品住宅合同签约均价每平方米4568元，同比下降4.09%。(以上数据包括洛阳市区及各县区)

　　和利时地产机构认为，回顾去年，我国房地产市场以“去库存”为主基调，中央政府将其纳入2016年“五大任务”之一。在库存量大、供需不平衡的洛阳楼市，去库存的过程虽然艰辛，但成绩有目共睹，特别是自去年12月1日开始执行的“外来人口购房补贴”政策，对洛阳房地产需求市场产生了直接的影响。伴随着春天的到来，政策暖风持续吹，降低首付门槛和降低契税等政策相继出台，刺激刚需和改需的购房族开始买房。

　　总体来看，前两个月，洛阳楼市市场的反弹速度，并没有全国整体以及部分城市那样敏感，但洛阳楼市整体保持较为温和稳定的增长态势，整体销售重点都围绕节庆促销和返乡置业客群展开，各种优惠你来我往，可以说，洛阳楼市短期内稳定而理性。

　　从分月数据来看，洛阳楼市回暖明显。

　　1月，洛阳商品房供应面积19.96万平方米(如图①)，同比减少45.81%，环比减少48.44%;商品房销售面积36.86万平方米，同比增加29.47%，环比减少17.39%。其中住宅销售面积33.54万平方米，同比增加25.57%，环比减少17.75%。

　　去库存：

　　前两个月消化较快

　　在库存高企的背景下，供应方面的风吹草动都能让悲观人士草木皆兵。今年前两个月，洛阳商品房供应面积54.65万平方米，整体供应4434套，同比分别下降20.34%和13.38%;住宅供应面积36.88万平方米(如图②)，供应3165套，同比分别增加12.23%和12.59%;非住宅供应面积17.77万平方米，供应1269套，同比分别减少50.28%和减少45.02%。

　　根据预售许可证批准情况，1月、2月，洛阳批准预售项目23个，批准预售面积69.43万平方米，批准预售套数为5629套。其中住宅批准面积约48.16万平方米，批准套数4161套;非住宅批准面积约21.27万平方米，批准套数1468套。单从获批预售面积来看，涧西区将其他区域远远甩在身后，显示出了“主战场”之一的“威力”。

　　不过，看看销售数据，似乎不用过分悲观。1月、2月，洛阳商品房销售面积81.75万平方米，整体销售7613套，同比分别增加79.39%和86.32%;住宅销售面积76.19万平方米，销售6917套，同比分别增加77.19%和84.26%。

　　和利时地产机构认为，从数据中看，1月、2月库存量大幅递减，去化速度较快，尤其是整体销售形势明显有所改观。主要还是由于年前洛阳出台的“外来人口补贴”政策的直接影响，面对短期内的利好政策以及楼盘的各种优惠幅度，促使刚需客群积极入市，果断出手。另一方面，1月、2月，各地产公司整体营销重点都围绕在节庆促销和返乡置业客群方面，明里暗里的各种优惠此起彼伏，总体来说，春节期间各楼盘销售情况表现不一，地段、推广、营销、价格付出多少，收获就有多少，最终促使整体销售情况比较稳定。

　　看房价：

　　前两个月呈下降趋势

　　前两个月，洛阳楼市整体均价4679元/平方米，同比下降7.78%，其中住宅均价4568元/平方米，同比下降4.09%。从数据来看，这条“规律”对洛阳楼市来说依然适用。1月，洛阳楼市整体均价4986元/平方米，环比下降2.06%，其中住宅均价4882元/平方米，环比下降5.09%，非住宅均价 6054元/平方米，环比上涨33.61%(如图)。

　　和利时地产机构认为，从整体市场情况来看，区域重点楼盘价格变化幅度并不大，但由于政府补贴的效应即将接近尾声，使购房者加快入市节奏。另外，迎合春节以及返乡置业的营销节点，各楼盘继续加大优惠政策，使得2月洛阳楼市整体均价保持下降势头，为4426元/平方米，环比下降11.23%，其中住宅均价4321元/平方米，环比下降11.49%，非住宅均价6428元/平方米，环比上涨6.18%。

　　究其原因，一方面，在供大于求的市场环境中，价格整体的变化主要受市场手段的影响，年底各大楼盘进入相对集中的以节庆、返乡为主题的促销状态，价格下行调整自在业内人士的预料之中;另一方面，针对农民工及外来人口的政府补贴和楼盘优惠，是拉低前两个月市场价格的重要因素。

　　看未来：

　　市场供应将持续加大

　　和利时地产机构认为，就目前楼市整体情况来看，对中短期市场的判断依然向好。虽然“降低首付门槛”等政策看起来似乎并没有什么新意，但是反映出国家仍然高度关注房地产市场走势，所以大家不妨期待更多政策方面的落地。

　　供应方面：3月份春暖花开，市场整体温度也会随之回暖，各式的推广活动都会给市场注入一些春的气息。所以，市场供应的增加已经成为不争的事实，四月将进一步放量，五月、六月或将达到一个高峰。

　　需求方面：2016年新政第一枪在2月初正式打响，单从“降低首付”政策方面来看，此政策主要针对刚需客群，在一定程度上会将客户市场的预期向好的方向转变，刺激观望客群入市，但实际产生的意义并没有那么明显，因此在后续政策引导需求方面，国家有望继续出台良策，刺激需求。

　　价格方面：维持较为稳定的价格区间是较为良好的表现，但由于金三银四的到来，以及前两个月的市场表现，市场对未来价格的预期已经在逐步的释放。