房企分拆物业平台上市 将面临质量管控以及盈利问题

　　富力地产董事长李思廉在中期业绩披露时就表示，当前不少公司都在尝试将物业管理业务证券化，旨在将公司有价值的部分业务释放出来，“这方面公司也在研究中，相信我们公司的物业管理也蕴藏了很大价值。”他介绍，富力地产全国物业管理费全年吞吐量有10亿元，其中以商业物业管理为主的珠江新城就有数亿元。

　　行业龙头万科自然也不会忽视物业管理环节。5月万科在深圳召开的股东大会上，万科总裁郁亮明确了未来对包括物业在内的万亿级多上市平台控股集团的目标。

　　截至去年底，万科物业服务合同管理面积已达1亿平方米。虽然与全国250亿平方米的存量相比，这一数字占比并不高，但彩生活上市前的管理面积也仅是1亿多平方米。这意味着万科在存量资产领域的物业管理及增值服务大有可为。

　　掘金，社区增值服务藏“蓝海”

　　然而，在传统的物业管理行业里，一大批物业公司处于赔钱状态。

　　克而瑞研究分析师朱一鸣表示，单看传统业务，物业管理业务的盈利水平并不高。万科2014年物业管理业务实现营业收入19.9亿元，营业利润率为13.24%，净利润仅3.8亿元，和其庞大的房地产业务收入相比可谓九牛一毛;金地、招商等物业管理业务2014年仅带来不到1亿元的利润;碧桂园甚至亏损了0.89亿元。

　　因此，若房企拆分物业管理板块上市仅是为了发展传统物业管理业务，以目前的收入水平将很难受到资本市场认同。

　　面对这一困境，房企如何从物业管理业务中掘金?

　　事实上，分拆物业上市瞄准的是庞大的业主群体，这是为未来的社区O2O做铺垫。所谓的社区O2O，即利用移动互联网工具，通过线上到线下资源的整合，完成产品或服务“最后一公里”的到达，其核心正是以社区生活场景为中心，构建用户与商家、上门服务提供者之间连接的平台。

　　以彩生活为例，除了传统的物业服务外，彩生活通过互联网搭建社区生活平台，为业主提供缴费、维修、理财、租房、电商等多方面的增值服务。这一生活平台不仅提升业主体验，彩生活也能够在挖掘业主需求和引进第三方企业时抽取一定佣金。

　　数据显示，上半年彩生活服务集团的收益约为2.78亿元，较2014年同期增加70.2%。按照公司主席潘军的设想，增值服务将成为彩生活未来的第一大主业，“3年内，彩生活增值服务的营收占比将超过50%”。

　　“随着移动互联网深入各行各业，越来越多的房企借助网络平台由单纯的开发商转向社区服务提供商，期望以此打破社区规模限制的壁垒，同时利用O2O为业务提供增值服务为自己加分，最终获得增值服务收益。”张宏伟表示。

　　难题，规模与质量如何平衡

　　尽管前景可观，但在业内人士看来，物业公司在实现资本化过程中还面临一些问题。