洛阳楼市渐趋稳定 低价产品及小户型住宅表现较突出

　　楼市由淡转旺足足耗费了大半年，而由旺转淡，可能仅需要个把月的时间。深知这一点的开发商们，通过有意地控制推盘节奏和努力实现去化，使洛阳楼市近期呈现几乎月月“供不应求”的局面。7月，低价位和中小户型产品可是立了“大功”，在一定程度上显示了刚需的力量。

　　另一方面，传统销售旺季“金九银十”就要到了，在这个购房的佳季中，原先处于蓄客阶段的几个楼盘也将正式入市。在淡季中屡试不爽的“以小带大”策略能否继续奏效，有业内人士认为，还需要通过线上与线下的巧妙组合实现突破。

楼盘人气旺

　　01

　　市场淡季不淡

　　库存压力虽大，房价略有上涨

　　夏季是房地产市场的传统淡季，但是今年，在诸多房企的共同努力下，“淡季”的表现并不黯淡。市住房保障和房产管理局(以下简称房管局)相关数据显示，1月至7月，洛阳商品房供应面积252.75万平方米，整体呈下降趋势;商品房销售面积263.81万平方米，同比增加41.15%，增幅扩大5.8个百分点，并且销量已连续3个月出现同比增加。受此影响，从去年9月开始持续下降的商品住宅合同备案价格，也出现了触底反弹。

　　市场供应呈现持续减少的状态，且降幅进一步加大，可见开发商们在房价没有大幅上涨的情况下，对市场还是持谨慎态度，并始终根据市场变化控制商品住宅投放量。此外，有数据显示，商品住宅销售量同比增幅依然较大，美中不足的是销量环比出现了小幅下降，销售套数和面积分别下降了1.61%和6.01%，说明市场销量在经历了几个月较大幅度的增加后，已经趋于稳定，近期低价位产品及小户型住宅在市场上表现突出，也为开发商调整策略提供了依据。

　　至于一直在低位徘徊的洛阳房价，近期也出现了小幅上涨。1月至7月，洛阳新建商品住宅合同签约均价为每平方米4406元，同比下降9.79%。从去年9月开始，洛阳房价持续下降，但从今年7月开始，房价开始出现反弹，住宅合同备案价格达到每平方米4416元，环比增长5.87%，比6月每平方米增加了245元。

　　一方面诸多开发商为即将到来的“金九银十”蓄力做准备，另一方面开发商想把涨价做实，巩固“胜利果实”。不过，有业内人士认为，当前楼市去库存的任务仍比较艰巨，截至7月底，洛阳商品住宅的去化周期仍有16个月(综合近三个月成交量)，离6个月的“警戒线”还有不少距离，所以“金九银十”仍需严阵以待。

　　02

　　产品再度调整 低调中小户型，高调卷土重来

　　“暑期档天气热活动效果有限，走渠道拓客效果也是一般，但资金紧张又做不起太高大上的推广活动……”“只能还是看看自家的存货，从产品本身调整吧!”

　　近期，不少楼盘不约而同地有了较大的“默契”。以8月15日开盘的两家楼盘为例，君悦蓝庭当日开盘推出了其9号楼2单元的房源，主要户型为113平方米、111平方米和123平方米的三房;背靠商圈、实力比较雄厚的汉德·九洲城，此次是首次开盘，也是推出了89平方米的309套房源和118平方米的130套房源。

　　由此可见，上半年在开发商的新品推广中一度非常低调的中小户型又高调地回来了。不仅如此，即便是新品中偏大的户型，多数开发商也将最大的户型控制在120平方米左右。

　　“在购房者心里，90平方米和120平方米是一道坎。”业内人士表示，90平方米以内的户型往往总价不高、面积够用，是刚需们最能适应的标准小户型，而90平方米至120平方米这个区间的房子则是“全能户型”，能满足不同人群的住房需求，覆盖面最广且总价也在可承受范围内，而一旦超过120平方米，那就基本是改善型需求或者高端置业人士的需求，这类产品去化较慢，但通常也是开发商高调强推的标杆户型。

　　为此，在上半年针对改善型购房需求的利好政策频出之际，开发商也趁势将积压已久的大户型迅速推出，而在6月实现半年冲刺时，90平方米至120平方米的“全能户型”又成了开发商的冲刺法宝。而现在，刚需户型又一次高调卷土重来，又到了它们表现的时候了。

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　　策略以小带大 楼市经典户型，助力打破淡季

　　其实，一直以来在洛阳楼市的户型供应占比中，改善型户型常常与刚需型户型并驾齐驱。

　　据克而瑞洛阳机构数据显示，以5月为例，商品住宅供应2463套，80平方米至90平方米的二房及130平方米至150平方米的三房最多;成交套数2543套，其中以80平方米至110平方米的二房及100平方米至150平方米的三房产品居多。7月，商品住宅供应2523套，80平方米至120平方米的二房产品几乎占据供应市场的半壁江山，成交方面也以80平方米和90平方米的二房、100平方米至110平方米的三房为主。

　　有数据显示，在上半年的库存大战中，刚需产品尽管低调，却依然扛起了快速去化的大旗。据统计，上半年70平方米至90平方米的户型去化占比约为20%，90平方米至110平方米的户型去化占比相对较高。尽管两者的占比差距不大，但若考虑到90平方米以上的户型在总供应量中占据了一半以上的市场份额，就明白中小户型产品的去化速度已经可以用“随到随销”来形容。

　　“闷声不响”都能卖得又快又好，那现在高调登场，可得好好“拉大户型兄弟一把”了。“正如数据所体现的那样，一直以来，刚需户型并不是开发商强推的主力产品，却一直在房产销售中承担很重要的角色，而在有需要的时候，开发商就会将珍藏的刚需户型再度包装推出，令市场重新活跃，并带动其他滞销户型的去化。”一位楼盘负责人坦言，这种“以小带大”的营销策略可谓屡试不爽。

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　　旺季能否更旺 过好金九银十，还需打组合拳

　　虽然洛阳楼市近期整体给人的感觉很暖，但依然有理智的业内人士保持谨慎乐观的态度。

　　和利时地产机构洛阳分公司总经理陈胜认为，洛阳楼市依然会在低谷中平稳前行，接下来的形势不会太乐观。“纵观7月以来洛阳入市的大盘，主要集中在高新区、道北区、经开区这些‘边缘地带’，很多楼盘销售仍是举步维艰。目前入市的部分楼盘，尽管表面上人气较高，但是销量并未达到预期”。

　　其实，除了众所周知的天气原因之外，二季度成交井喷、需求大幅消化、供给相对不足、股市下滑影响置业，以及无后续的楼市利好政策等诸多影响，导致夏季销售有所回落;另一方面，在上半年成交回暖后，一些楼盘收缩优惠政策，令后续客户望而却步，也导致了一定程度的市场抗性。

　　“那么如果只是从供给层面上进行产品结构性调整，恐怕还是不够。”采访中，不少业内人士认为，即将结束的“暑期档”已然进入了利好政策与市场回暖的“真空期”，又缺乏重磅利好的刺激，楼市想要进一步回暖，开发商就必须有足够的营销魄力，通过线上与线下的巧妙组合来寻求突破，否则就很难实现“以小带大”，往往最终变成“以小卖小”。