房企投资海外市场规模开始提升 中国营造力或全球化

　　出海新趋势

　　近年来，中国房企不少项目逐渐进入收获期。2015年8月，万达宣布三大楼盘“黄金海岸珠宝三塔”、“芝加哥ONE”和“西班牙ONE”进入开盘销售阶段;今年5月万科伦敦首个住宅项目THE STAGE(城市舞台)也正式起售。

　　同时，随着经验的累积，中国房企在海外投资模式等方面也出现新变化。

　　在开发模式上，以前房企的境外业务拓展往往选择与当地企业合作开发，“收购加合作”，虽然降低了门槛，但也增加了投资成本，在所有权和经营权上还要作出让步。而如今，中国房企开始向海外地产开发也就是“裸地”开发的模式积极转型。

　　在产品类型方面，中国房企做出越来越多样化的尝试，一些开发商开始探索养老、养生、旅游、娱乐产业，进一步挖掘国内购买力和国外资源之间的嫁接机会，撬动更大的商业价值。

　　在消费客群方面，随着开发商背景和项目类型的多元化，海外项目的目标客群也呈多元化，同时进一步趋于本土化。

　　关于目标客户定位，张玉良告诉本刊记者：“绿地正从初期聚焦国内客群向面向全球客群转变，在多个市场我们都在迎来多元化客群。目前，美国、英国、马来西亚、加拿大等海外项目均在蓄客中大幅提升海外客户比重，对国内客群的依赖较先期显著降低。以英国项目为例，客源分布以英国为主，同时包括中东地区及澳大利亚、新加坡、马来西亚、中国等，华人客户仅占比15%左右。”

　　万科在美国纽约曼哈顿的首个项目列克星敦大道610号项目，由万科和美国知名地产商RFR、汉斯合作开发，位于纽约老牌商业和高尚住宅核心地带——曼哈顿中城区(Midtown)，该项目的目标客户群不是海外华人或中国人，而是主要面向纽约及国际高端客户。

　　万达境外地产中心项目管理部副总经理迈克尔?普里福伊(MICHAEL PUREFOY)曾表示：万达海外项目选址在世界知名的国际化大都市中、占据核心地段、拥有一线景观资源、全部配备超五星级酒店服务、由世界级建筑大师设计和打造。因此，万达的海外项目售价昂贵，面向的客群也是全球的高净值人群。

　　在投资区域方面，目前内地开发商最大的投资目的地是香港特区，占总投资额的近30%，其次为美国、马来西亚和澳大利亚。但随着各地政策的变动、市场的饱和程度以及汇率的波动，适合投资的城市和产品类型也随之发生变化。

　　“并非所有城市都是蓝海，投资时要注意几点，人口净流入情况、房屋租售比和房价收入比情况，由于美国经济复苏以及美元走势强劲，美国的投资机会就很好，但是悉尼、温哥华等地就有风险。”史锐雪说。

　　营造力全球化

　　从东南亚到欧美发达国家，从小盘操股到独立运营，从直接购买写字楼、酒店到海外土地开发，从单一项目到综合体，从商业地产到产业地产，从资本输出到产业输出……在所有变化中最为显著的，应该是房企将中国营造力带向全球。

　　经济学家郎咸平教授曾指出，过去30年，是中国的制造力服务全球的时代，未来的30年，将是中国的制造力和营造力同时服务全球的30年。

　　对于营造力，郎咸平给出一个清晰的公式：营造力=制造+基建+服务。以房地产企业“走出去”为例，郎咸平阐述了中国营造力出海的三个层次。第一层次，只有基建，只是建立房子，没有服务;第二层次，除了房子外还有基建内的服务，如提供酒店餐饮、休闲娱乐等服务;第三个层次，包括基建外的服务，把空气、水、道路设施等全部掌控。

　　中国房企们，在实现在资产配置全球化的同时，也布局多元化产业，为技术提供孵化空间，并将国内先进产能带向海外，由单纯的资本输出转变成产业、技术、服务的资源整合式输出。

　　目前，中国房企在实现在资产配置全球化的同时，也在布局多元化产业，为技术提供孵化空间，并将国内先进产能带向海外，由单纯的资本输出转变成产业、技术、服务的资源整合输出。

　　“国外的房地产项目是没有物业服务的，我们的项目则提供包括24小时巡更式安保、24小时管家式物业服务、保洁服务与社区服务、公共园林草坪维护、人工湖以及泳池公共设施打理、屋内设施的维护与修缮管理、公用市政建设管理和维护管理、代租代管服务，甚至给客户提供2周一次的剪草服务，要知道，在美国你家的草长得太高都会被投诉，但不是所有人都会打理草坪。”史锐雪表示。

　　帮客户打理草坪只是中国式服务的一个缩影。中国营造力早已通过一些具体建设案例惊动全球同行：北京三元桥仅43个小时就完成换梁工程;而据世界银行报告显示，中国时速350公里的铁路项目建设的加权平均单位成本仅相当于国际常规建设成本的43%。庞大的产能、高效的基建、高端制造技术以及更加合理的成本，都是中国营造力骄傲的资本。