房地产市场去库存政策迎来窗口期 地方政府已经行动

　　地方政府已经开始行动

　　对于后续的政策，11月11日国务院常务会议提出，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

　　郭毅判断，中央既然指明了房地产调控的新方向，那么接下来的新一轮宽松政策即将喷涌而出，降首付、减税费、提高公积金贷款上限等常规手段都将得到充分运用，央行货币信贷政策也将继续宽松，为市场注入充沛的流动性。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，今年以来鼓励住房消费的政策导向不仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。为此，政府从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，加快商品房库存消化。为了千方百计实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供应端即土地市场的调节也成为楼市政策的一大重点。

　　事实上，为了加速去库存，地方政府已经在行动，近日，重庆发布《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，以适当缓解房地产投资逐渐下滑的局面，并加快去库存。《通知》鼓励金融机构合理配置信贷资源，提高房地产开发贷款和个人购房按揭贷款额。对资金困难的房地产在建项目，不简单地抽贷、停贷和压贷。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为25%。住房公积金贷款最低首付款比例统一调整为20%。

　　值得一提的是，就在5天前，广东中山颁布新的积分入户政策，在全市范围内购买普通住房，入户积分由100分提高到150分，这也被外界解读为变相救市。

　　据中信建投研究发展部最新报告显示，自2014年至今，地方发布救市政策超过27个，仅今年9月，就有至少6个地方发布救市新政。

　　完善长效机制

　　中国指数研究院认为，房地产政策方面，将有更多政策刺激住房消费，鼓励开发投资，促进楼市稳定，同时中央也将进一步推进长效机制完善。

　　民生证券报告显示，从长期政策看，户籍制度改革有望进一步推动农民进城的购房热情，对库存较大的三、四线城市去化起到积极作用。短期看，我们觉得有三个方面的政策放松值得关注：商贷首套首付比例还有下调空间;公积金使用率提升;减免税费及购房补贴等行政措施。

　　张大伟表示，购房落户一直是大多数城市落户的主要来源。数据显示，2014年我国的城镇化率为54.77%，但2014年底我国的城市户籍率仅为35.9%，按全国人口数量计算，这则意味着有2亿人需要或可能需要城市房屋。

　　此外，据报道，早在去年年底，住建部就提出了政府可以通过购买商品房或对被保障人群提供货币的形式解决保障性住房供应问题。目前根据中央释放的信号，2016年棚户区的改造工作也已经确定了以货币化补偿为主，从资金量来看，加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度，全部资金将超过万亿元。

　　分化的楼市

　　为了加速楼市去库存，在公积金贷款、购房补贴、契税减免等常规手段，及户籍改革等长效机制多重发力的同时，业内人士同时提醒，目前楼市分化趋势，将使得不同城市的楼市去库存面临不同的市场环境。