调控政策让楼市降温 洛阳楼市“反其道”保持活跃态势

　　今年的国庆黄金周，注定被很多人铭记，这一点已被新鲜出炉的10月楼市数据佐证。

　　一方面，十一黄金周前后有二十多个热点城市密集出台房地产调控政策，房价涨幅等指标出现回落;另一方面，虽然被调控热点城市楼市降温明显，已经出现量和价的拐点，但部分二线以及三四线城市的楼市仍保持较为活跃的态势。10月，洛阳楼市不仅拥有了名副其实的黄金周，也为“金九银十”画上了圆满句号。

　　近日，和利时地产机构的《洛阳房地产市场10月监测报告》出炉，“银十”到底如何，我们一起看一看。

　　一线城市房价环比涨幅快速回落

　　10月，全国楼市表现如何?这是个用数据说话的时代一一

　　上周，国家统计局发布10月70个大中城市及10月下半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况。挺有意思的是，为深入反映房地产市场动态变化，国家统计局继上月统计发布15个一线和热点二线城市10月上半月房价变动情况后，又对这些城市10月下半月的房价变动情况进行了统计。

　　结果显示，10月下半月一线和热点二线城市中有7个房价环比下降、1个持平，其余涨幅回落。一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，房价上涨走势明显趋稳。

　　详细说来，与10月上半月比，10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外，北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降，降幅在0.1至0.4个百分点之间;广州新建商品住宅价格环比持平;其余7个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落，回落幅度在0.4至3.3个百分点之间。

　　中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时表示，从2015年3月30日开始，本轮因为资金潮导致的楼市持续火爆上涨，在9·30开始的22城市严格调控下开始降温，持续18个月的爆发在10月出现了房价的短期拐点，政策变化是本次楼市调整的主要因素，所以后续市场走势依然看政策变化。

　　张大伟认为，本轮房地产调控政策最大的特点是执行力强，10月份过热的城市市场全面降温，预计4季度全国房价将进入平稳周期。另外，10月系列城市调控也收紧了造成过去房价过快上涨的信贷杠杆，所以整体看，落地效果非常明显。

　　两件大事影响全国楼市

　　看着这些令人纠结的数据，一群不明真相的群众都要急死了：房价是要跌了吗?到底什么时候买才最划算?虽然他们原本可能并没有打算买房，但如果看清了房价的走势是涨涨涨，他们可能分分钟就冲过去买买买……

　　和利时地产机构认为，10月的全国房地产市场有两件“大事”，影响很深远。

　　● 过热城市集中严打

　　针对一线和部分热点二线楼市房价过快上涨，9月末至10月，陆续有二十多个热点城市因地制宜、因城施策，集中出台楼市调控政策。

　　距离洛阳较近的郑州，9月末限购限贷集中出台后，部分在郑居民失去再次购房资格，导致部分购房顾客出现排队退筹或退定现象，但整体对刚需顾客影响并不太大，毕竟在郑有购房需求的刚需客户基数较大。

　　经过此次政策调控洗礼，郑州楼市投资客基本撤出，购房顾客也趋于理性，楼市较之前也稳定了许多，但市场整体表现为“涨潮期过后的断崖式下滑”(与下面要提到的新广告法有关，无证项目地块暂停前期预售与宣传，部分项目处于市场观望阶段)。

　　整体来看，此轮政策调控对抑制楼市房价过快上涨，对热点楼市非理性发展起到了及时的遏制。

　　● 新广告法严格执行

　　“严打”内容包括有关证照、销售合同、商品房销售系统、现场包装和网络广告、新闻宣传、商品房价格备案情况和现场的明码标价等，影响也有两个方面。

　　首先，伴随深圳、武汉、南京等热点城市以及郑州严查与严罚的开始，各大房企均开始大规模销毁销售道具、推广物料等“违规”物品，有的售房部内除了置业顾问与沙盘，已是“空空如也”，对全国未来房地产市场推广宣传工作来说，将是一次“天崩地裂”的改变。

　　其次，随着治理楼市违规销售行为力度的加大，无证销售也在重点打击范围内。还是我们的邻居郑州，部分项目已处于无房可买的“封盘”状态。

　　和利时地产机构认为，严格执行新广告法，能够促进房地产市场稳定健康发展，对于消费者而言，也更易理性分辨产品，而对于房企而言，只有在日后销售、推广策略上做出积极调整，才能更好地适应未来新的市场状况与环境。

　　洛阳楼市10月热度较高

　　虽然被调控热点城市降温明显，已经出现量和价的拐点，但部分二线以及三四线城市，房地产市场仍然保持较为活跃的趋势与温度，部分城市成交量进一步放大。不错，洛阳就是比较“温暖”的城市。

　　2016年10月，洛阳商品房供应54.80万平方米，同比减少9.35%，环比增加185.57%，商品房销售面积66.70万平方米，同比增加140.62%，环比增加116.42%，其中住宅销售面积64.17万平方米，同比增加151.75%，环比增加128.77%，商品房销售均价5657元/平方米，同比增加6.83%，环比下降0.61%，其中住宅销售均价5534元/平方米，同比增加11.95%，环比增加0.38%。

　　和利时地产机构认为，洛阳楼市10月份总体供应量和销售量都呈上升趋势，并成为2016年销售量的第二高点，这种状态与2016年洛阳楼市的上升姿态是相符的。虽然整体价格小幅下降，但仍然处于2016年截至目前的较高水平。

　　从市场中看，与2015年成交量略显疲软、购房顾客持观望心态的十一黄金周相比，今年的十一黄金周称得上名副其实的“黄金周”。依托今年一系列政策利好，在较为宽松的金融与货币政策背景下，各大房企纷纷加快入市节奏，在十一黄金周里各显神通，将热销的存量房源与各种优惠、特价房相结合，再加上各种人气活动，吸引大量购房顾客前来，借此在黄金周内“大施拳脚”。以洛阳恒大绿洲、开元壹号等品质楼盘为例，十一黄金周的销售套数都超过了160套，其他楼盘7天销售量普遍有七八十套，少的也有三四十套，可谓名副其实的黄金周。

　　还不信?我们再通过纵向数据比较一下。2016年9月~10月，洛阳住宅总体销售面积为92.22万平方米，而2015年同期的数据为67.99万平方米，2014年同期的数据为65.59万平方米，2013年同期的数据为68.35万平方米。因此，今年“金九银十”的火爆场面，完全称得上洛阳房地产市场史上的一次“大事件”。