据观点地产新媒体了解,第三季度,标普维持万科“BBB+”的信用评级,但将评级展望由“稳定”降为“负面”。
其后,穆迪将万科的评级展望调整为负面;瑞银将万科评级由“中性”下调至“沽售”,目标价由19.7港元降至16.24港元,因该行认为股东及管理层分歧仍未反映于股价中。
对此,万科董秘朱旭表示:“我们将保持与各类金融机构的持续沟通,尽全力减少评级展望调整对公司融资可能带来的影响。”
580亿拿地与印力
吸睛的“3000亿”戏码外,失落一哥宝座后如何改变土储阴影也是万科三季度的重头戏。
第三季度,万科新增29个项目,按万科权益计算的规划建筑面积约350.2万平方米。
1-9月,万科累计新增99个项目,按权益计算规划建筑面积约1149.7万平方米,平均土地成本为人民币5043元/平方米。照此计算,前九月万科花在土地补仓上的费用已近580亿。
对此,朱旭表示:“随着热点城市调控政策出台,未来土地市场有望回归理性,公司将继续关注市场机会,积极探索多元化的项目获取途径,确保公司可持续发展需要。”
截至9月底,万科规划中项目的权益建筑面积合计3331.1万平方米。相较于恒大、碧桂园、保利等破亿的土地储备,万科一直保持在两年左右开发水平的土地储备显得有些“另类”。
然而,理性的土地策略有时却抵不过急切的补仓动作,在被恒大超越后,万科对土地的渴求似乎出现了“爆发式增长”。
10月13日-17日,万科在大连、天津、福州土地市场累计花费90.05亿元接连竞得三宗地块。从竞拍结果来看,上述三宗地块溢价率均超过100%。
10月14日,万科以总价74.5亿元摘牌天津市西青区一宗宅地,楼面价约合22860元/平方米,溢价率达107%。根据万科的公开资料显示,该地块是其2016年以来获得的总价最高的新增项目。
“万科各方股东的紧张关系已经影响了万科成立合资企业的能力,而其需要靠合资企业维持低土地成本。”瑞银在10月初发布研报中已经预见性指出。
住宅销售已被超越,但花上38.89亿元高价入局印力集团,让万科三季报因外延式商业扩张找到另一个出口。
8月21日下午,万科H披露了收购黑石集团的联营企业所管理基金及其它独立第三方持有的某商业物业公司大多数股权事项。如外界所猜测,万科收购的公司正是深圳印力集团。
万科根据有限合伙协议拟透过有限合伙人I、有限合伙人II及普通合伙人出资予投资基金的合计总额为5.83亿美元(约人民币38.89亿元或港币45.40亿元)。
纷纷扰扰股权争夺战中,万科如此低调潜入印力总是给市场留下太多想象空间,其中包括“给管理层准备退路或出走平台”的说法。
这一说法在随后的中期业绩发布会上便被否认,彼时万科执行副总裁张旭对观点地产新媒体等强调,收购印力是万科打造商业运营平台也是万科十年计划的一部分,印力有相关的资源,可以和万科产生协同效应。
2022-02-17 10:35
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