解读楼市调控影响：稀缺性成上涨要因 成交量将下滑

刚过去的“十一黄金周”，无疑成了“楼市调控周”。短短7天多个城市先后发布新楼市调控政策，本轮全国加入调控行列的城市达到20个。

和以往不同的是，本轮楼市政策收紧仅限于少数热点城市，即一线城市和二线热点城市以及环一线城市周边的部分三四线城市。与此同时，广大三四线城市仍处于去库存的状态。

本轮上涨过程中，哪些城市房价上涨最多、上涨压力最大？《第一财经日报》统计发现，全国约有20多个城市房价涨幅较大，或者正面临较大上涨压力，这些城市主要分布于长三角、珠三角、京津冀三大都市圈，东部的福建以及中西部几个人口大省的省会，这些城市中，目前大部分已经出台了调控措施。

区域房价现状

京津冀板块，主要是北京、天津、石家庄和廊坊。

作为强一线城市，首都北京的房价上涨压力最大。北京实行限购已逾六年，9月30日晚北京出台并生效的新政主要加大了限贷力度。在9月末以来所有颁布新政的城市中，北京限贷力度之大仅次于深圳。

在北京的限购从严的情况下，不少购买力也外溢到了天津、石家庄等。根据国家统计局的8月70个大中城市新建商品住宅价格指数，天津同比上涨了21%，位列全国前十。9月天津均价达到每平方米18925元，位居全国第9。河北省会石家庄，8月一二手房住宅环比涨幅均位列前10名，而廊坊目前均价则达到15753元/平方米。

长三角城市群方面，表现在上海、杭州、苏州、无锡和南京。

苏州、南京这两个二线城市自去年第四季度开始迅速上涨。由于存销比偏低，今年以来，苏州、南京继续高涨。根据中国城市房价行情平台的数据，目前南京的均价已经达到了每平方米23472元，位居全国第5。苏州房价上涨较快的不仅是市区，还有辖下的昆山、太仓等。目前苏州房价涨幅已逐渐趋稳，初步呈现高位横盘的状态。

今年以来上海和苏州的投资客一起涌向无锡。8月无锡一二手房环比涨幅均高居全国第三。目前无锡市区的均价已经接近万元大关。

杭州房价自2011年后经历了多年阴跌，从今年开始楼市重新热闹。2016年前8月的杭州(不含富阳)商品房总成交量达133562套，已超越了2015年全年。杭州楼市的库存迅速下降，成交价格迅速上扬。

珠三角则是表现在深圳、珠海、东莞、广州和佛山。深圳房价自2014年10月开始便快速上涨，尽管之后涨幅有所放缓，但房价仍在上涨。这两年内，深圳大部分楼盘的价格已经上涨150%。

珠三角房价涨幅第二的是珠海。合富房地产经济研究院院长龙斌对《第一财经日报》分析，珠海房价已多年持续坚挺。2015年珠海房价涨幅达到20%，今年又继续大幅上涨。根据中国房价行情平台的数据，今年9月珠海房价均价达到了20804元/平方米，位居全国第7，同比涨幅高达46%。

相比之下，广州这几年的走势颇为平稳，总体来说广州本轮的上涨普遍在两至三成之间，涨幅位列全国第6。而东莞和佛山房价上涨，主要是来自一线城市购买力的外溢。

福建省表现在厦门和福州，数据显示，9月份厦门新房均价已达到了每平方米36194元，稳居全国第四；中西部则是合肥、武汉、郑州、成都和南昌，9月合肥均价达到13298元，比去年同期上涨超过六成，是目前中西部地区中房价最高的城市，同样的情况也出现在武汉；山东省包括济南和青岛，今年国庆期间，济南的签约量达到了3746套，同比上涨294%。

还有几个三四线城市，为嘉兴、常州、惠州和中山。这几个城市的房价上涨，主要是来自一线城市和热点二线城市的购买力外溢，而不是来自城市自身的刚需，一旦外来购买力撤退，这些城市楼市就会面临较大的风险。

中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，本轮房价快速上涨的城市可以分为两种类型，一种是揠苗助长，即在一线城市和二线热点城市，由于信贷宽松，这些城市的本地改善需求被过度拔高。另外一种则是中等二线、弱二线，以及一线城市辐射区，这些区域属于外来投资者进入，房价被推高。

稀缺性成房价上涨重要因素

那么，本轮房价上涨的因素主要是什么?

张大伟分析，这一轮市场出现恐慌上涨的主要原因有三点，即资金潮、资产荒、财富效应，换句话说就是天量的信贷加上优质资产缺少，以及房地产很多人赚钱。

同样的信贷宽松，为何只有20多个城市上涨了，而其他城市没怎么涨，不少三四线城市还持续下跌？这就涉及到一个关键词：稀缺性。稀缺性体现在两个方面，一是只有人口持续流入的城市的核心地段才具有稀缺性，流入人口增加，需求才会增加。

张大伟说，判断一个城市的房价走势，人口的净流入是最重要的指标。像大部分三四线城市和东北老工业基地，人口还在不断外流，房价就不会涨。可以说，本轮上涨的20多个城市中，主要是人口净流入较大的城市。

人口净流入是判断一个城市房价是否上涨的最核心指标，但并不是唯一的要素，土地供应和库存也是衡量一定时期内房价走势的关键。

比如，尽管厦门需求旺盛，但实际上2015年厦门的楼市成交量也就350万平方米，仅为广州、成都的一个零头，但为何厦门房价如坐火箭般上升呢？这其中最主要还是土地供应，过去多年厦门的土地供应一直明显不足，供应量非常小，这也是厦门楼市的稀缺性所在。如果厦门的土地供应能增加一倍，相信厦门房价很快会平稳下来。

相反，如果一个城市人口也是在快速流入，需求很旺盛，但土地供应很充足，那么房价也能保持较为平稳。以一线城市广州为例，尽管近年来广州产业发展不如北上深，但再怎么差，广州经济也比厦门、珠海，乃至南京、苏州等地要好很多，需求更是要比这些二线城市旺盛很多，但广州房价却比很多二线城市平稳，这里面的关键一点还是土地供应，过去几年广州的土地供应一直很大，很好地满足了需求。

同样的情况也出现在长沙、重庆等城市，近几年重庆、长沙的实体制造业发展十分良好，人口流入很快，房价却能保持平稳，一大原因还是供应充足。

“从目前经验来看，凡是房地产市场比较平稳的，都是土地供应比较宽松的，节奏比较好。”中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞教授对本报记者表示，如果不是想把土地价格推高，而是想让经济健康平稳的话，政府应该有操作的办法。