在去库存的基调中,宽松的货币环境搅动楼市神经,热点城市库存出现不足的现象,土地需求开始激增,高企地价背后开发商面临的风险也逐渐显现。
9月18日,易居房地产研究院发布《8月份35城住宅库存报告》。数据显示,截至2016年8月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为2766、17318和4172万平方米。
同时,一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为7.5、8.7和13.9个月。相比7月份8.5、9.6和14.7个月的数值,三类城市均有加快的表现。
至此,35城已经出现了连续13个月的库存同比下跌,“大城市已经出现了库存不足的现象,但购房情绪依然高涨。”易居智库研究总监严跃进对房掌柜表示。
在新城控股副总裁欧阳捷看来,库存不足的现象主要源于两方面。“一方面是源于住宅市场的政策刺激,包括降准降息降首付和货币超发,另一方面则是源于地方政府的财政刺激,包括契税减免、财政补贴、增加公积金额度等。”
央行日前公布的金融统计数据显示,8月人民币贷款增加9487亿元,较7月份增长近一倍。其中住户部门贷款增加6755亿元,在新增人民币贷款中,个人按揭贷款的占比达到了71.2%。
“当前较为宽松的货币政策为住宅库存的去化提供了较好的金融环境。”当代置业执行董事兼总裁张鹏对房掌柜分析,“资金不断进入到房地产市场,降低了开发商的融资开发成本,为开发商在土地获取中提供了更多的资金支持,连翻出现的高价地也在不断刺激着消费者加入新一波的购买潮。”
“目前楼市整体政策面仍然保持宽松,在金融方面,虽有部分城市有小幅收紧,如提高贷款利率等,但货币政策整体仍保持稳定。”融侨集团品牌营销中心总经理张岩分析,部分投资客开始从限购城市或者高房价城市外溢,也会带动部分热点城市周边的市场。
值得注意的是,热点城市库存不足的背后是开发商对土地需求的激增,然而在当前价格高企的土地市场中,开发商也将面临一定风险。
数据显示,30家房企公布了前8月销售数据,刷新了历史最高纪录15417亿,同比上涨幅度达到了72%,从完成目标的情况看,平均完成率高达81.3%。
房地产市场的优异表现,刺激着开发商去积极获取土地项目补充货源,对土地的渴求度,尤其是对一二线等经济基础较好的城市的土地需求激增。
中原地产研究院统计,2016年50大销售额前列的标杆房企拿地金额合计6198.73亿,相比2015年同期的3327.53上涨了86.3%。在拿地金额中,合计高达5367.26亿分布在一二线城市,占比高达86.6%,而在2015年同期只有75%左右。
“对于开发商来说,不拿地就只能退出一线城市,如果二线城市也拿不到土地,基本上就剩下退出地产江湖一条路了。”欧阳捷对房掌柜表示。
在中原地产研究院另一份统计中,房掌柜看到,截止9月8日,2016年土地合计成交超过20亿的地块达到了154宗,而其中溢价率超过100%的高价地地块达到了88宗,如果按照10亿+溢价率100%的标准,2016年高价地地块已经高达163宗。
“对未来预期不断看涨,导致高价地频现,面粉贵过面包。如果市场出现波动,那么对收获高价地的开发商来讲,开发的风险已经存在。”张鹏说。
张岩也表示,库存的持续下滑会加重开发商和购房者对外来房价上涨的预期,开发商为补货拿地激烈竞争,造成高价地频出。“开发商拿地压力增大的同时,未来还会面临着政策面调控的风险,进而影响楼市,尤其如果是新的一轮限购政策的出台,对楼市的打压将更为明显。”
另外一方面,欧阳捷指出,在国策明确要“控制大城市边界和人口规模”,对一线城市实行土地减量化政策的现实中,日渐减少的供地会造成房企疯抢。面粉贵于面包已成为一线城市的常态,房价正逐渐脱离刚需客户,未来的市场只剩下改善性需求和投资性需求,客户群体将逐渐萎缩。
“地价催生住宅高端化,高端住宅去化速度或将减缓,而产品力和销售力对于中小房企将是巨大考验。”欧阳捷表示。
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