城市旧改或成房地产业下一个战场 房企将多元化参与

　　多元化的参与空间让房企看到了城市更新项目背后隐藏的巨大潜力。这其中表现最突出的是深圳市场。2011年，深圳存量土地供应首超新增供应，4年来，深圳本地开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。继恒大、碧桂园、远洋等企业后，富力地产、阳光城也尝试加入到深圳的城市更新中。

　　房企为什么爱上旧改?

　　房企参与城市更新的背后，是土地供应缩减和价格增长的无奈。亚豪机构数据显示，2015年北京共出让109宗土地，同比减少了32宗，土地成交量创下近8年的新低。而另一方面，土地出让金却创下8年来新高。今年这种态势仍在持续。2月23日，绿地在黄村以39亿元拿下大兴区黄村镇地块，楼面价约4.7万元/平方米，溢价率50%。

　　“现在地价这么高，有钱才能任性。今年我们也计划从城市旧改里边寻找合作机会。毕竟仅凭招拍挂市场拿地，生存空间只能被进一步挤压。”一家在北京布局诸多项目的国资背景房企相关负责人坦言。

　　此外，潘利群曾多次公开表示，位于大中型城市内城的存量建筑的产品升级，既有广阔的市场前景，又有国家棚户区改造战略的背书。

　　上述资金实力雄厚的国企、央企都在对旧改这块蛋糕跃跃欲试，一些外地房企更是将参与旧改作为跻身一线城市的蹊径。

　　去年12月底，湖北福星股份通过下属公司，签订了参与到通州永顺镇小圣庙村棚户区改造项目的合作意向书。

　　而在去年10月，东华实业也宣布签订了收购北京丰盛胡同旧改项目的意向书。通过收购北京万联中天房地产开发有限公司100%股权，东华实业将获得开发建设北京市西城区丰盛胡同危改(旧改)西区D、E地块权利。该地块临近西城区金融界，地处北京核心商圈，开发前景毋庸置疑。

　　旧改业务只是看起来很美?

　　然而，城市更新的业务或许只是看起来很美好。

　　就在东华实业签订收购意向书仅10天后，这笔高达77亿元的北京旧改项目收购案即宣告流产。

　　11月1日晚间，东华实业公告宣布终止收购北京丰盛胡同旧改项目。其理由是，“收购项目金额较大，牵涉收购难度较大，公司无法明确收购具体时间及计划安排”。

　　在不少投资者看来，此次收购失败在意料之中。记者查阅公开资料发现，今年前三季度，东华实业营业收入为4.5亿元，净利润2571万元，公司经营活动产生的现金流净额为-2.11亿元。

　　沈晓玲表示，参与旧改需要巨额的前期投入，如果是以长期培育物业增值后再售卖来盈利，期间的资金沉淀十分厉害。对于中小型企业来说，参与旧改时，必须先整合集团资源，打通融资渠道，铺好资金来源之路。

　　而熟知旧改操作流程的业内人士表示，旧改审批流程相对复杂，甚至要盖上超过百个章才能完成。同时，由于多方利益纠缠，旧改项目的时间周期存在各种不确定性，开发商甚至将面临半途退场的可能。

　　一位长期从事土地市场研究规划的资深人士也表示，对于开发商来说，现在可以把资金用到房地产上下游产业或者非房地产领域上产生收益，利润率相对较低、操作周期较长的旧改项目或许不会成为房企的主战场。