随着行业下行,房企销售势头减缓,加上房企普遍面临的债务兑付压力下的资金荒,房企拿地已陷入深度观望情绪中。据机构统计数据显示, 2019年开年,一二线城市卖地减少趋势明显,1月全国40个一二线城市土地成交金额2525.9亿元,同比2018年同期下调了15.4%。热点城市土地市场退烧明显,土地呈明显分化趋势。
一二线成交下滑
新年伊始,全国一二线城市土地成交额下滑趋势显著,中原地产研究中心统计数据显示,1月全国40个一二线城市共成交1134宗土地,成交面积为9896.35万平方米,平均楼面价为2550.3元/平方米。值得注意的是,40个一二线城市土地销售金额2525.9亿元。同比下调15.4%,环比下调幅度达到32.4%。热点城市土地市场退烧明显,土地呈明显分化趋势。
与此同时,从成交土地的平均溢价率来看,40个城市中,平均土地溢价率仅为8.67%。有32个城市出现溢价率下调。其中,热点城市溢价率基本在10%上下,持续保持低位。
中原地产首席分析师张大伟认为,当前全国多城市土地市场依然处于调整期,导致房地产企业拿地意愿不强烈。一二线城市土地价格相对较高,而三四线城市土地市场较为活跃,在2018年,大量的房企进入三四线城市拿地,推动了热点城市的土地销售额历史同期纪录再次刷新。
同时,房企当前正面临资金压力。从2016年的“9·30”开始,全国一二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。开发商拿地积极性降低,也导致土地市场的溢价率降低,甚至是土地流拍显现增加。
数据显示,2018年以来的土地流拍数量出现激增。去年全国一二线城市的土地流拍数量上升接近300宗,创六年内新高。成功拍出的地块大多也几乎是底价成交。
开发商的犹豫
实际上,当前各地推地规模和节奏均处于较高水平。
春节前,北京土地市场持续发力,连续3天出让10宗地。2月2日,通州区两宗地、丰台区一宗地集中出让,总成交金额80.1亿元。算上1月31日北京土地成交的150.03亿元,以及2月1日成交的68.98亿元,春节前三天,北京卖地收入达299.11亿元。
而在今年1月,北京土地也实现了密集成交,单月成交金额达187亿元。当期北京还有多块土地挂牌等待交易。
各地推地的结构正在发生变化,这也是企业拿地态度不够积极的原因之一。同样以北京为例,大量的共有产权和限竞房明显降低了房企拿地积极性。
统计显示,从今年北京推地情况来看,基本位于通州、石景山、朝阳、密云、丰台、海淀、怀柔等地,城市核心区地块基本缺席。同时,从土地性质来看,入市地块基本为共有产权和限竞房土地。包括推地数量较多、位置较好的通州区域亦是如此。
有业内人士分析,此前共有产权因产权限制,令市场去化较慢,给企业未来盈利带来一定限制。限竞房则更是因为供应爆仓在全年表现十分惨淡。随着后续大量限竞房入市,销售变现已经成为最困扰当地开发商的问题。大量的供应让企业选择更多,价格也更合理。但开发商又不得不考虑后续销售问题,这也令房企拿地不是,不拿地也不是。
楼市逐渐进入正常状态
春节已经过完了,在喧嚣与沉寂之中,城市与农村已经切换过来了,城市又回归了往日的繁华与拥堵,楼市也逐渐开始进入正常状态,售楼部有些已经在着手准备元宵促销活动了。
2019年开年第一个月的相关数据也逐渐出炉了,根据中原地产研究中心统计数据显示,2019年1月,一线城市楼市成交面积整体环比下降约38%。其中,广州成交面积环比降幅明显,达65%;北京环比降幅超过40%;深圳降幅近三成;上海基本持平。
那么,土地市场怎么样呢?中原地产研究中心统计数据显示:2019年开年,一二线城市卖地金额下降趋势明显。1月份,40个一二线城市卖地2525.9亿,同比2018年下降15.4%,环比下调幅度达到了32.4%。大家都知道,在前面几年的土地市场,一直是处于火爆的状态,即便到去年,土地市场依旧火热,但是在7月31日,土地市场有所降温,但总体上,同比增幅还是比较明显。不过,在四季度,土地市场逐渐淡化,从全年的情况来看,土地流拍比较严重,分化比较明显,冷热严重不均。
然而,时间进入2019年,在因城施策的总基调之下,楼市以稳为主,在这样的大趋势背景下,依然维持了冷的基调,虽然部分地区还在保持热度,但是,颓势也比较明显。而这种对未来的预期变化,使得各大开发商,一方面,加大力度推盘和促销,另一方面,在土地拍卖的时候都比较谨慎,而这一点,在市场上反映的比较明显。
关于促销和降价的事例已经很多了,这里就不多说。
全国300个城市共成交土地情况
中国指数研究院数据统计显示,2019年1月份,全国300个城市共成交土地1958宗,环比减少43%,同比减少1%;成交土地面积8191万平方米,环比减少41%,同比减少3%。
其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)609宗,环比减少42%,同比减少0.3%;成交面积3031万平方米,环比减少40%,同比减少7%。
从成交价格上来看,全国300个城市成交楼面均价为2000元/平方米,环比减少6%,同比减少19%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3506元/平方米,环比减少8%,同比减少26%。
这意味着,土地市场,不仅成交量下滑,成交价格也在下跌。
从上面这些数据里,我们或许才能真正发现地方、开发商对楼市未来的预期,并从中看出未来楼市的方向和走势
(房掌柜整理来自北京商报、同话财经)
2022-02-17 10:35
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