内房股市值重估中繁荣与碰撞 能否超香港本土地产股

　　内房市值重估

　　除了恒大之外，碧桂园、融创、雅居乐、龙湖等诸多内房股，在这一波行情中均有不同程度的上涨。但在上涨之外，各家的上涨又呈现出不同的特点。

数据来源：观点指数整理

　　以规模排名靠前的10家内房股为例，就呈现出了三种明显不同的趋势。

　　首先是以恒大、碧桂园、融创为首的三家内房，一路领涨，涨幅均超过100%。

　　其次是龙湖、旭辉、绿城、世茂等内房股，涨幅虽然比较温和，但也均在30%-50%之间。

　　最后是以万科、中海、华润为首的传统内房“绩优生”，在本轮内房股股价暴涨中，这三只股票的涨幅却相对靠后，华润尚有32.10%的涨幅，万科和中海却只录得19.66%和15.66%的增长，跟恒大、碧桂园等远超100%的涨幅相比，几乎可以说是“吊车尾”。

　　从上述内房股迥异的涨幅趋势，或许可以归纳出此轮内房上涨的一些逻辑原因。

　　观察涨势最盛的恒大、碧桂园、融创三家企业，不难发现一些共性。首先，这三家房企均是去年一年中规模扩张十分迅猛的代表;其次，在拿地上，这三家房企的拿地十分凶猛，当前土储规模优势远超其他企业;再次，这三家企业均在股票上有相似的动作，恒大和碧桂园均在进行着回购的动作，而融创之前也有大股东孙宏斌的增持。

　　瑞信在6月14日发表的报告中就指出，融创在6月12日的自由流通量中(相等于46%股本)，由南下资金(俗称北水)持有比重高达49%，据此猜测，这些共性或者也是在北水南下过程中上述三家内房股受到追捧的原因。

　　而旭辉、龙湖等内房股虽然规模增长不及恒大等，但在过去一年以及今年以来规模增长和土储上亦同样表现突出，故在股价表现上亦有超过50%上涨。

　　反观万科、中海乃至华润等“落后者”，都是在过去一年中规模增长速度放缓，当前土地储备情况也不甚乐观的房企。

　　此外，这三家都是央企或国企(万科目前已属深圳国资委管辖)，而在所有内房股当中，央企和国企属性的房企估值都偏低。

　　有央企内房投资者关系部人士表示，在资本市场看来，央企、国企虽然拥有更多的资源和较低的融资成本，但同时也遭受更多的限制，在发展速度和灵活度上都远远不如民企，这也是为什么近年来房企销售排行中央企和国企所占比重日益下降的原因，反映在资本市场上，就是增长的预期不如民企。

　　港股估值碰撞

　　虽然内房上涨的幅度和原因不仅相同，但必须承认的一点是，在多重因素作用下，内房股估值的逻辑正在发生改变。

　　香港金融发展局主席史美伦此前在出席活动时，针对自沪、深、港三地的股市互联互通后，市场不时忧虑港股出现“A股化”的担忧公开表示，不应过分担心港股A股化，应着力让内企及投资者“香港化”。

　　长期以内，有关A股市场和港股市场投资逻辑存在的差异化，一直让港股上市内房股备感低估值的“委屈”。融创主席孙宏斌就曾直言，自己以前对香港和海外投资者很客气，现在连业绩发布会都不想去了，“海外投资者那些木头脑袋让人失望!我们不在乎他们(评级机构)”。

　　在孙宏斌看来，香港投资者和机构过于看重财务报表，投资视角偏向短期，忽视了地产企业报表和业绩之间存在的错配，以及管理层的中长期计划。

　　但随着沪港通、深港通资金交互以及投资者交流融合，两地估值正在发生一些碰撞。