楼市寒冬论遇行动派挑战 上市银行买楼置业屡屡抄底

中信银行的公告显示，该行2017年固定资产投资预算为73.41亿元，与2016年实际执行情况（34.82亿元，预算68.53亿元）相比，2017年固定资产预算有所增长，主要源于已批准房产购置项目按工程进度或合同约定付款有所增加。需要明确的是，所谓的固定资产包括房屋建筑物、计算机设备及其他，为经营管理而持有，并不包含投资性房地产。

事实上，大中型银行由于资产规模庞大，固定资产投资对于银行的影响较小，老牌上市银行是不必就每一次固定资产投资进行披露的，因此部分购买事宜不能在日常公告中及时反映出来。当然，上市银行的年报和中报中通常还是包含了相关固定资产变动数据的。

银行善于楼市抄底

对于固定资产的偏爱似乎是上市银行的天性使然。毕竟，涉房贷款在银行的信贷业务体系中可以说是相当重要的一环。抛开买楼或拿地对于银行品牌贡献度的技术性讨论，单从财务数据来看，近年来上市银行购置房产或拿地，确实曾经多次成功抄底。

上市银行购置固定资产增速最大的年份为2008年和2009年，这两年恰逢国际金融危机，房价出现过一轮大幅下降。而2010年随着我国经济率先复苏，房价也曾短暂出现报复性反弹。此后宏观调控逐步收紧，到2011年年底包括北京在内的多个一线城市房价出现下降，而上市银行购置固定资产数量也相对较高。2012年之后房价呈现上涨，上市银行买楼的整体意愿也明显下降。

此外，上市银行过往的买楼战绩，还为未来业绩埋下了“富矿”。据《证券日报》记者此前的独家测算，截至去年中期，上市银行的5500亿元“涉房固定资产”（原值接近8000亿元），即使按照保守的估计，真实市价也达到4万亿元，如果估价再大胆一点，则账外隐藏的“私房钱”可能超过6万亿元。如果说6万亿元的天文数字比较抽象，那么可以选取上市银行2015年合计的净利润来进行对比，后者仅为不足1.3万亿元。

涉房固定资产的原值与账面净值之所以出现比较大的差异，是因为按照相关规定，绝大多数银行涉房固定资产都是以成本作为初始价值，并按照一定的速度进行折旧，普遍的每年折旧率在2%-7%之间，比较宽泛的会计手法对于部分资产的年折旧率接近20%。从本报记者的统计来看，老牌上市银行的平均累计折旧率约为30%，其中，有6家上市银行的折旧率超过30%，即便是折旧率较低的上市银行，目前账面涉房固定资产的价值也较原值打了八折。

“银行的房产未来并不一定都长期自用，如果银行的物理网点能够被电子银行、手机银行所替代，银行就可能出售涉房固定资产或将其变为投资性房产进行出租”，一位国有大行支行负责人曾经对本报记者表示，“目前部分银行已经走到了规模效益的拐点。”本报记者查阅上市银行财报也发现，去年曾有个别上市银行的少量固定资产转变成为了投资性房地产。