楼市寒冬论遇行动派挑战 上市银行买楼置业屡屡抄底

4家银行花费逾6亿元买房，老牌上市银行的买楼行动也并未停止，只是部分购买行为并未触发强制披露义务。

楼市“寒冬论”遇到了行动派的强劲挑战。与房地产业最亲密，也对其最了解的商业银行近一年以来仍在坚持“买买买”。

据《证券日报》记者独家统计，近一年以来，至少8家上市银行发布了涉及买房或买地的公告。其中，有4家银行为去年8月份以来新上市的次新银行，共计花费了6.07亿元，接近4家银行上市合计募集资金总额的十分之一。而老牌上市银行虽然比较低调，但是从公告中的只言片语来看，老牌上市银行的买楼行动也并未停止，只是部分购买行为并未触发强制披露义务。

新上市银行买买买

去年以来上市的银行一边努力扩展分支机构，一边也同步在固定资产投资上加码。

江阴银行近日公告称，该行在江苏省无锡市中级人民法院于淘宝网司法拍卖网络平台开展的“江阴市长江路169号等多处建筑总面积4721.12平方米非住宅用途房地产”司法拍卖项目中竞拍成功，以人民币9704.7万元成交。此前，江阴银行于2016年10月12日签订商品房买卖合同，购置位于无锡市滨湖区金融八街3号无锡商会大厦1-4层的房产，购置房产的资金都来源于自有资金，总价款为7988.82万元。两次买房后，该行都作出了类似表述，“购置后本行资产将进一步充实，办公效率和整体形象将得到提升，有利于本行长期持续稳定发展”。

较早前的今年5月6日，张家港行采用现金方式购买苏州工业园区恒宇置业有限公司开发的融盛商务中心项目中建筑面积共计3981.41平方米的商业用房，总价款12811.64万元。 该房产将作为张家港行苏州分行（拟筹） 的营业用房。该行表示，随着公司业务的不断发展，为满足实际业务拓展需求，促进业务的全面发展，董事会决定在苏州开立分行，本次购买房产有利于树立公司形象，改善员工办公环境，吸引优秀人才，符合公司做大做强的发展战略，对优化资源配置、提升企业价值、促进公司可持续发展具有积极意义。

2016年11月28日，常熟银行也以自有资金购买了位于苏州工业园区的商业用房，采用现金方式购买苏州工业园区星座商务广场项目中建筑面积共计9488.43平方米的商业用房，总价款20065.56万元。常熟银行表示，该商业用房毗邻苏州高铁北站，用以拓展苏州市场，在更高平台上获取资源、吸引人才，提升综合竞争力。常熟银行表示，上述举措进一步加速了该行立足本地、服务全省的战略布局，进一步扩大了该在江苏省内的业务辐射半径。

此外，贵阳银行去年9月5日审议通过了《关于贵阳银行股份有限公司购置营业用房的议案》。根据公司业务发展需要， 同意使用10167万元购置建筑面积合计约6728平方米的三处营业用房，并同意授权高级管理层或其转授权人办理房产转让具体过户手续。

老牌银行低调置产

在新上市银行纷纷买楼的同时，老牌上市银行也没有闲着。

去年12月底，招商银行宣布竞得深圳市南山区深圳湾超级总部基地的商业服务用地使用权，总价款59.5亿元。对于这笔金额接近60亿元的交易，当时有投资者高呼“赚到了”，也有投资者认为“浪费钱”。

在招商银行来看，“购买该地块土地使用权将满足本公司的实际需求，有利于本公司长远发展，也符合本公司及股东的整体利益，对本公司财务状况不构成重大影响”。

2016年8月底，宁波银行也曾审议通过关于购置温州分行营业用房的议案。会议同意授权经营管理层在总投资3.2亿元左右办理温州分行营业用房购置相关事宜。此后，去年年底，该行审议通过了关于无锡分行营业用房置换的议案。

中信银行的公告显示，该行2017年固定资产投资预算为73.41亿元，与2016年实际执行情况（34.82亿元，预算68.53亿元）相比，2017年固定资产预算有所增长，主要源于已批准房产购置项目按工程进度或合同约定付款有所增加。需要明确的是，所谓的固定资产包括房屋建筑物、计算机设备及其他，为经营管理而持有，并不包含投资性房地产。

事实上，大中型银行由于资产规模庞大，固定资产投资对于银行的影响较小，老牌上市银行是不必就每一次固定资产投资进行披露的，因此部分购买事宜不能在日常公告中及时反映出来。当然，上市银行的年报和中报中通常还是包含了相关固定资产变动数据的。

银行善于楼市抄底

对于固定资产的偏爱似乎是上市银行的天性使然。毕竟，涉房贷款在银行的信贷业务体系中可以说是相当重要的一环。抛开买楼或拿地对于银行品牌贡献度的技术性讨论，单从财务数据来看，近年来上市银行购置房产或拿地，确实曾经多次成功抄底。

上市银行购置固定资产增速最大的年份为2008年和2009年，这两年恰逢国际金融危机，房价出现过一轮大幅下降。而2010年随着我国经济率先复苏，房价也曾短暂出现报复性反弹。此后宏观调控逐步收紧，到2011年年底包括北京在内的多个一线城市房价出现下降，而上市银行购置固定资产数量也相对较高。2012年之后房价呈现上涨，上市银行买楼的整体意愿也明显下降。

此外，上市银行过往的买楼战绩，还为未来业绩埋下了“富矿”。据《证券日报》记者此前的独家测算，截至去年中期，上市银行的5500亿元“涉房固定资产”（原值接近8000亿元），即使按照保守的估计，真实市价也达到4万亿元，如果估价再大胆一点，则账外隐藏的“私房钱”可能超过6万亿元。如果说6万亿元的天文数字比较抽象，那么可以选取上市银行2015年合计的净利润来进行对比，后者仅为不足1.3万亿元。

涉房固定资产的原值与账面净值之所以出现比较大的差异，是因为按照相关规定，绝大多数银行涉房固定资产都是以成本作为初始价值，并按照一定的速度进行折旧，普遍的每年折旧率在2%-7%之间，比较宽泛的会计手法对于部分资产的年折旧率接近20%。从本报记者的统计来看，老牌上市银行的平均累计折旧率约为30%，其中，有6家上市银行的折旧率超过30%，即便是折旧率较低的上市银行，目前账面涉房固定资产的价值也较原值打了八折。

“银行的房产未来并不一定都长期自用，如果银行的物理网点能够被电子银行、手机银行所替代，银行就可能出售涉房固定资产或将其变为投资性房产进行出租”，一位国有大行支行负责人曾经对本报记者表示，“目前部分银行已经走到了规模效益的拐点。”本报记者查阅上市银行财报也发现，去年曾有个别上市银行的少量固定资产转变成为了投资性房地产。