房租增速超季节性疲弱 地产和商品市场下跌支撑债市

　　据媒体报道，近日，有机构发布数据显示4月上海租金指数较上月有所下降。而根据国家统计局数据，4月居民消费价格中，租赁房房租环比上涨0.2%，涨幅较上月有所收窄。从房租环比增速的季节性因素看，每年春节后、以及7、8月份学生毕业季，是房租环比上行明显的季节性时点。但今年春节前后房租上调力度明显偏弱，反映租房需求的疲弱。从更大的周期上看，本轮房价上涨周期中房租增速明显弱于过往两个周期，房租增速与房价增速出现脱节。房租增速与房价增速脱节，反映本轮房地产繁荣并非来源于居民收入的提升，而或是主要来自金融投资因素导致。本轮房价上行周期中，房租价格上行乏力，侧面也说明居民收入增长的乏力，无力接受房租的进一步上调。居民收入增长疲弱的情况下，预计下半年CPI增速也将保持在较为低迷的水平。因为去年以来支持商品的是两个原因：一是去库存，二是地产拉动。现在来看，库存周期进入尾部，那么如果地产又开始面临下行压力，那么商品的压力可能进一步加大。在地产投资和商品价格回落的背景下，债券仍然偏有利，维持10国债收益率3.6%的顶部中枢判断不变。

　　对此我们的观点如下：

　　1.从房租环比增速的季节性因素看，今年房租上调力度弱于往年

　　房租在每年春节后、以及7、8月份学生毕业季，是房租环比上行明显的季节性时点。但今年春节前后房租上调力度明显偏弱，反映租房需求的疲弱。

　　在房屋交易市场萎缩的情况下，房屋租赁价格增幅存在下滑压力。截至5月31日，30大中城市商品房成交面积累计同比下降33.64%，其中一线城市累计同比下降32.98%，二线城市累计同比下降34.95%，三线城市累计同比下降31.73%。重点城市方面，截至5月31日，北京、上海、深圳商品房成交面积累计同比涨跌幅分别为-29.82%、-41.69%、-51.62%。新建住宅价格指数方面，北京、上海、深圳2017年4月环比变化0.20%、-0.10%、0.00%。4月份环京楼市调控效果初显;京津冀地区部分城市新建商品住宅价格涨幅回落：北京4月份新建商品住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比3月份回落0.2个百分点，天津价格环比下降0.1%，比三月份的100.2回落0.3个百分点。4月全国租赁房房租同比2.8%，较年初3%回落0.2个百分点。尤其在一线城市，在房屋交易市场急剧萎缩的情况下，房屋租赁价格增幅出现下滑。

　　2.从地产周期来看，本轮房价上涨周期中房租增速明显弱于过往两个周期，房租增速与房价增速出现脱节。

　　在2009-2010年、2013年两次房价上涨周期中，房租增速都一度明显上升。房价繁荣与房租上涨之间之所以存在上述相关性，可能的原因包括：房价繁荣周期通常拉动产业链投资，最终会传导到居民收入的增长，而居民日常可支配收入的增长提升了居民对于房租上调的承受能力;另一方面，房租总体水平的成功上调，本身也增加了未来房价会继续上涨的预期，这反过来也加剧房价的上行趋势。

　　然而2016年以来的一轮房价上涨，房租增速却没有发生明显抬升。房租与房价脱节，或预示本轮房价上涨缺乏基本面支撑，而或是主要来自金融投资因素导致。随着各地因城施策的房地产调控政策逐渐加码，未来金融投资因素对居民购房的支持力度将日益减弱，房地产销量与价格，都会面临负面压力。

　　3.房租下行导致非食品价格下行压力

　　本轮房价繁荣周期内，出现房租增速疲弱的现象，或预示经济增速下行的潜在风险较大。

　　在房价明显上行过程中，房租价格上行乏力，侧面也说明居民收入增长的乏力，无力接受房租的进一步上调。居民收入增长疲弱的情况下，预计下半年CPI增速也将保持在较为低迷的水平。从历史数据上来看，CPI与房租价格增速有较好的相关关系。本轮房价上行未能成功推升房租水平，也证明了未来CPI保持低位的可能性较大。

　　未来随着高校毕业租房潮来袭，6月房租同比或会出现小幅上涨。但从长远考虑，形成完善的住房租赁市场体系，是人们住房需求的重要途径之一，对于稳定房价有着重要的积极作用。为了真正做到“房子是用来住的，不是用来炒的”，必须完善住房租赁市场，构建多层次住房供应体系。去年底的中央经济工作会议明确提出，要建立购租并举的住房制度。多地也出台了培育和发展住房租赁市场的措施。5月25日北京市住建委表示，今后5年北京将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。在热点城市租赁房源真正落地后，现有租赁需求水平下，未来一线城市房租可能出现更明显的下行。

　　4.若地产又开始面临下行压力，商品的压力可能进一步加大

　　因为去年以来支持商品的是两个原因：一是去库存，二是地产拉动。现在来看，库存周期进入尾部，如果地产又开始面临下行压力，那么商品的压力可能进一步加大。5月31日，上期所夜盘，螺纹钢、热轧卷板分别收跌2.4%、2.3%;橡胶、沥青分别收跌3.9%、2.2%。国内商品期市夜盘全线下跌，黑色系延续日间跌势，双焦跌逾4%。铁矿石、甲醇、橡胶均跌超3%，螺纹钢跌近3%，沥青、热卷跌逾2%。