房地产市场长效机制正在制定 专家：完全建立需5到10年

　　跟短期调控不同，很明显，建立长效机制的目的是形成长期效果。但是，房地产长效机制将包含哪些内容？业内人士众说纷纭。

　　联讯证券董事总经理李奇霖、联讯证券研究院宏观组张德礼认为，长效机制的内容可能包括人地挂钩、动态调整土地供应、棚改货币化安置。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进、交行金融研究中心高级研究员夏丹则指出，该机制内容或涉及房地产税、70年产权、限购政策的定位、租赁市场的发展、土地市场的供应规则。

　　在顾云昌看来，房地产长效机制主要包括税收体制改革、土地制度改革、金融体系改革，以及房地产市场本身的组织架构改革等几个方面，土地、税收、金融和房地产市场这几个方面综合发挥作用，才能够改变房价忽高忽低、过热过冷的情况。“这才是真正的长效机制。实际上房地产的长效机制就是供给侧结构性改革。”

　　由于“长效机制”的说法由来已久，给人的感觉是一落到实处就一次次“打了水漂”，于是，国家只能围绕“限贷、限购”等短期调控措施来治理居高不下的房价。

　　然而，这次国家对“长效机制”的重视程度史无前例，虽然中央政治局会议只用了一句话来阐述，但传递出的信息却足够强大，预计未来相关配套政策也将推出。这次，“长效机制”或许不再落空。

　　在顾云昌看来，建立长效机制有两个既定目标：首先，要促进房地产市场真正平稳健康发展。“要通过长效机制来控制房地产市场过热或者过冷，特别是过热。”其次，建立长效机制是真正推进“住有所居”。“从老百姓居住的角度，要推进住有所居。每个人都能享有适当的住房。”

　　《住房法》或将解决农民工住房问题

　　“住有所居”的重要性不可言喻。居民住房水平不仅是反映一个国家或地区经济社会发展水平和居民生活水平的重要标志，而且对于改善民生，促进社会和谐稳定以及带动经济增长都有重要意义。

　　正因如此，保障公民“住有所居”是许多发达国家和一些发展中国家政府公共政策的重要目标和主要着力点。

　　但是，实现“住有所居”面临的困难也不小。1998年我国住房制度全面改革以来，居民居住条件显著改善，也促进了经济较快增长。但在住房市场发展过程中也出现了一些诸如房价上涨过快、市场秩序混乱、住房保障不足等新问题，这些问题暴露出我国住房法律体系建设滞后和法律规范的严重缺失。

　　于是，让住房回归居住属性，在加强住房政策顶层设计的背景下，加快我国住房市场的法律体系建设成为关键。

　　顾云昌呼吁尽快修订《房地产管理法》，出台《住房法》：“《房地产管理法》是上世纪90年代制定的，有很多不合适的条款需要进一步修改；与此同时，深化住房制度改革，把《住房法》建立起来，保障所有的城市居民都能实现住有所居。”

　　据顾云昌回忆，制定《住房法》的想法早在20多年前就有人提过，大概在十几年前，原建设部牵头起草《住房法》，这在当时也是原建设部的主要任务之一。但是后来这项工作又停止了，“没有人再弄，顾不上或者还没有想好，都有可能。”

　　最新的消息是，《住房法》或将提上日程。记者注意到，去年12月22日，新华社发布的《从中央经济工作会议看明年房地产市场新动向》的文章中首次提到了《住房法》。

　　新华社援引中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞的话称，促进我国房地产稳定健康发展，关键是建立一套长效的让房地产利润平均化的市场调节机制与政府调控机制。未来要在调整我国住房发展内涵和住房发展定位的基础上，推动《住房法》的制定和出台，推进“让老百姓买得起”的住房政策的法制化。

　　尤其在去年底的中央经济工作会议给楼市定下了“平稳健康”发展的主基调，提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位下，《住房法》出台显得尤为必要。因为从国际经验看，许多国家在解决住房问题方面都建立了完善的法律，通过法律稳固和规范涉及住房相关制度，调节和处理好住房相关主体的利益关系。

　　“出台《住房法》的重点，就是要使每个家庭都有房子住，给老百姓住房提供保障。重点是给农民工等新市民解决住房问题，这个问题在过去是没有过的。”顾云昌说。

　　不过，《住房法》因为涉及到法律制定，只有进入了人大立法才有机会推出，因此，对于《住房法》制定以及推出的时间表，从目前来看，或许还遥遥无期。

　　房地产长效机制的建立过程

　　2010年

　　时任国务院总理温家宝在达沃斯论坛上表示，“加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制。”此后，国家发改委受命牵头研究相关制度，住建部、国土部、财政部等部门随后也加入。

　　2013年

　　“长效机制”被写入政府工作报告，具体表述为“抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制”。

　　2014年3月

　　中共中央、国务院出台的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》中提到，“调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。”

　　2016年12月9日

　　中央政治局会议提出，2017年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

　　2015年4月30日

　　中央政治局会议上提出，“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”。

　　2016年12月

　　中央经济工作会议上，对于房地产市场做出了明确表态，其中包括“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落”。

　　2017年4月25日

　　中央政治局会议提出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。