马光远：房地产市场调控下 房价转折点是否将到来？

　　土地供应的短缺，完全是因为中国寡头垄断的土地供应制度导致的人为的短缺，在缺乏竞争的情况下，高层对地方政府施压，无疑是解决问题的一种办法。

　　如果是出于投资的需求，现在出手和政策进行博弈就是刀口舔血，今年是最不适宜投资房地产的一年。

　　目前的政策赌气的成分更大，急功近利的色彩明显，肯定会见效，但对市场和预期的伤害也是难以估量的。

　　从目前的态势看，恐怕没有人否认当下的房地产调控是名副其实的史上最严的调控。和过去的历次调控相比，这次调控有如下几个鲜明的特点：

　　其一，范围之广前所未有，从一线城市到全国贫困县;其二，手段之多前所未有，限购、限贷、限价、限离、限卖;其三，政策目标不同于以往：过去的每一次调控政策目标都是抑制房价过快上涨，这次的目标则是抑制房地产泡沫;其四，力度之大前所未有，不仅仅是政策本身的严厉程度，更体现在具体执行层面，严格调控和政治正确几乎可以划等号;最后，政策导向不同于以往，不断释放房价不能再涨的信号。

　　这次调控，有三个措施非同小可。

    一是限卖。据不完全统计，差不多有17个左右的城市出台了限制卖出的措施。有些是要求新购住房在取得产权证之后满2年才可以上市交易，有些则要求新购住房3年内禁止交易，有些是要求企业购买的住房满3年才可以交易。限制新购买的住房在一定年限内不准交易，这个措施的针对性很明显，就是投资性购房。对于政策不断变动、房价处在一个非常微妙周期的房地产而言，这种措施的严厉程度是超乎想象的。等于扼杀了整个市场的流动性，对未来房地产市场影响之大，我们在下半年很快就会看到。因为禁止交易这种措施，尽管针对的是投资性交易，但如果房地产市场的流动性停止，整个市场的预期就会逆转。

　　二是强化土地供应。过去一年，热点城市房价疯涨的关键是土地供应不够，这里面不排除一些城市搞“土地饥饿营销”，导致对未来市场预期的恐慌，加速房价在短期内出现恐慌性上涨。笔者在上篇文章中提到过，高层在土地供应上开始对地方施加压力。4月6日，住建部和国土资源部联合签发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》就明确规定，合理安排住宅用地供应，对住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。《通知》要求各地根据库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地;18-36个月的，要减少供地;6-12个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。对于加快供地的要求，北京在4月7日率先回应，拿出了一个5年内提供6000公顷住宅用地，至少可以形成150万套供应的供地计划。

　　我在过去的文章中一直在强调一个观点：中国任何一个城市都不缺少土地，即使在公认的土地稀缺的北京四环以里，仍然可以挖掘出足够人居住的土地。土地供应的短缺，完全是因为中国寡头垄断的土地供应制度导致的人为的短缺，在缺乏竞争的情况下，高层对地方政府施压，无疑是解决问题的一种办法。相信其他热点城市会跟着北京的步伐，重新调整土地供应计划。

　　三是直接限制信贷。去年，房贷在新增贷款中的比重长期维持在高位，甚至在个别月份超过了100%，去年房贷在新增贷款中的比重超过了44%，创下历史新高。但这种状况今年一定会改变。之前，央行下发的《做好信贷政策工作的意见》明确要求：人民银行各分支机构要加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速，有效防控信贷风险。信贷是房地产市场兴衰的命根子，如果真的通过窗口指导，控制信贷，房地产的好日子基本就到头了。

　　在政治正确的逻辑下，没有任何市场是不听话的。

    对于一个从土地到交易各个环节都深受政府政策影响的房地产市场更是如此。所以，每一次的调控其实对市场的影响都很大。所以，对于调控之后房价的走势，我一直强调“房地产的天变了”，至少就今年而言，房地产市场的调整势在必行。没有任何市场能够扛得住目前如此严厉的打压态势。在这种情况下，其实可以肯定地讲，房价的转折点其实已经到来。我在最近一直告诫大家不用焦虑，如果是出于投资的需求，现在出手和政策进行博弈就是刀口舔血，今年是最不适宜投资房地产的一年。

　　但是，我也不同意就此判断房价长期的转折点已经到来。有三个原因：其一，房地产政策总在变化，市场疯狂的时候打压，市场一旦陷入冷冻，立即出手刺激，这个轮回还没有结束。本次对地产调控也不会例外;其二，本次政策最大的问题不是不严厉，而是过度严厉。过度严厉，急功近利的政策从来没有持续性。而且，我非常担心，用如此严厉的手段，损伤房地产市场的根基，真的导致房价暴跌，极有可能重蹈2015年股灾的覆辙;其三，即使没有调控，房价已经到了高位，在经历疯狂的一年之后，市场自然的调整也会到来。

　　最后我想说的是，我对目前的房地产政策以及治理房地产泡沫的做法并不认同。我们缺乏对泡沫的敬畏，治理房地产泡沫需要耐心、需要艺术、需要真正的长效举措。目前的政策赌气的成分更大，急功近利的色彩明显，调控肯定会见效，但对市场和预期的伤害也是难以估量的。泡沫是一种灾难，但强行刺破泡沫可能是更大的灾难。