新政满周探市：限价后东莞房价降了吗？

近期，全国已有近30城加码楼市调控，本轮调控一个城市比一个城市严格，厦门甚至出台买房限卖政策。

3月21日，东莞出台最新楼市调控文件。新建商品项目首次房价备案无理由不得超过同区域产品价格，并且对土地供应、房价备案管理等都做出了进一步要求。

东莞楼市新政满周，到底对市场产生了什么影响？在刚刚过去的一周，楼市人气出现了两极分化的现象，城区热门楼盘门庭若市；部分边远地区的楼盘却显得有些冷清。

数据

房价持续环比回落 成交稳步提升

如果从数据上来看，东莞楼市的“限价”调控效果显然非常显著。

据合富辉煌研究部统计，东莞上周一手住宅签约均价约13845元/平方米，连续3周环比回落。而一手住宅网签面积却达到8.6万平方米，844套，分别环比前一周增加25%和23%。

据瑞峰瑞城搜统计，全市均价在1.5万/㎡以下的项目成交比例持续上升，已经达到71%，上涨24个百分点，均价14407元/㎡的寮步和均价16795元/㎡的大岭山等均价二类镇区成为了网签均价回落的主力，贡献了最大成交数量，直接拉低了均价。

东莞政策“限价”措施的升级，对房价上涨有抑制的作用。而高价项目的签约受到了限制，连续2周黄江、塘厦两大热点区域零成交，全市住宅项目签约无一套超过1.8万元/㎡，才是造成网签均价环比回落的重要原因。

当高价项目恢复网签后，东莞网签房价数据或会恢复到正常水平。

现场探访

城区楼盘门庭若市 边缘个别楼盘门可罗雀

房掌柜在周末对数个城区楼盘和个别边缘楼盘进行了现场探访，现场探访获知的市场情况与数据有点相悖，楼盘定价并没有明显下降的趋势，大多数购房者对“东莞房价下降”的概率并不看好，已经接受当前的东莞房价。

旗峰公馆周末一幕

莞城旗峰公馆项目在周六正式对外开放营销中心，吸引了不少市民前来了解项目情况。据房掌柜观察，这些市民多为三五成群而来，而且多数操着粤语口音，土生土长的东莞本地人居多。

来自莞城的陈先生表示，他们本来就是莞城人，已有住房，但是儿子快要大学毕业了，准备在毕业后结婚，所以想在城区物色一套房子将来当作婚房，“房价不会跌的，旗峰公馆预计带装修价格2万起并不算太贵，家里完全能买得起。”

同属城区三旧改造项目的万科中天城市花园将在5月开盘，周日在康帝酒店召开新品亮相大会，推出92平三房和115平的四房，吸引过千人到场。虽然预计售价过2万，但是仍旧不少人已经打定主意开盘购房。

位于泛城区的海逸豪庭上周五也推出了新品发布会，活动现场人头涌动。自然访客多来自东莞城区、厚街等本土改善客户，很多都是奔着项目3月31日要开盘的125-180㎡新品叠墅而来。

也有一些客户奔着“投资”目的前去海逸豪庭看房的。“我儿子在读大二，想用他的名额买套120多平的叠墅。现在的钱贬值快，股市行情也不好，还不如买房投资有盼头。”来自厚街的李先生告诉房掌柜。

万江金地艺境水岸也传出捷报，单周成交别墅16套，价格在450-500万之间，项目卖得风生水起，主要是本地客户加少量深圳客户。

虽然城区楼盘周末门庭若市，但是也有个别边缘地带楼盘门可雀罗。大石龙一个纯新项目也在周末开放临时展厅，但是现场来访量却非常少，大半天都是场面冷冷清清。

业内

房价年内稳中有涨 成交持续回升

东莞房地产行业一名匿名人士表示：“相对于北上广深一线城市的房价，东莞房价并不算高。而且多数市民已经接受东莞现在的房价，城区低于3万大家都觉得可以买，2万5以下简直觉得很便宜，只卖2万肯定是良心价，东莞城区购买力并不低。”

 “楼市新政限价只是控制房价不能涨太快，但是楼盘小幅上涨并没有限制。”东莞合富辉煌研究部总监李兴旺认为，从长期来看，东莞房价预期还是很高，很多利好支撑房价稳中有涨。目前莞北、水乡等区域的房价尚未达到两万，一线临深镇区和城区已经企稳2万。

李兴旺还表示，东莞后市整体成交量还会继续上升，很多区域现在都是无房卖，但是热度不会像去年那样疯狂，整个东莞的购买力已经出现部分透支。”

东莞自身经济实力不断增强、轨道交通的升级优化、产业转型的升级，再加上粤港澳大湾区。瑞峰瑞城搜总经理李玲玲觉得这些都给予了东莞更多新的房价增长动力，虽然现阶段受政策调控楼市较为低迷，但无法阻挡市场各个层面对东莞的看好，因此房价依然保持坚挺运行是大趋势。

李玲玲认为城区楼盘火热也很正常：“城区人口集中、消费力强，客户以本土为主，深圳客户及投资客户比例较少。2016年随着东莞各片区上涨大环境之下，城区房价进入补涨阶段，整体住宅均价破“2万”大关。目前城区洋房价格在1.3万元-2.3万元/㎡区间，属于较为合理区间，且城区可开发的土地极为有限，后市或进入存量房市场。”

对于后市，李玲玲已经感受到了品牌房企之间激烈的竞争：“从新开工未售及监控市场项目推货节奏来看，四五月东莞各大片区皆有新品上市或新盘入市，其中松湖、滨海、大石龙片区或是推货重点片区，推货产品以70-120㎡户型为主，万科、碧桂园、融创之战将越发激烈。在政策从严的大环境，东莞客户群体将以80-90年龄段刚需为主，投资性需求回升乏力。”