中海地产换帅内幕：大股东与其矛盾或为促成变故原因

　　在业务模式上，中海地产最早在城市核心地段开发起家，但目前因拿地难，想继续维持这一开发优势难度较大。一二线城市竞争加剧，地价水涨船高，而中海地产以稳健、保守著称，内部有严格投资标准线。《财经》记者了解到，中海地产对拿地严格要求，拿地前提是地块投资回报率测算均在15%—20%以上。但新地价与市场环境下，要达到这一投资回报标准并不容易，这也导致中海地产近两年来多在土地市场缺席。

　　“中海地产对一地的房价预测很保守，又对利润有很高追求，所以算项目利润率总是算不过来账。土地市场热时，我们就更难拿地了。”上述中海地产中层管理者说。

　　限制中海地产拿地节奏的还有对合作拿地的顾虑。不同于一些地产同行会选择与同行合作拿地，中海地产在合作拿地上较谨慎，几乎不与同行合作拿地。“现在只能和中建、中信合作，其他民企合作拿地想都不要想，因为怕国企资产评估时说不清，中海地产领导层很保守，不愿冒半点风险。”上述中海地产相关人士说。

　　半年报显示，今年上半年中海地产仅在济南、南昌、长春和香港拿了4块地。截至6月底，中海地产土地储备总建筑面积为3645万平方米。相比同行，中国恒大(3333.HK)截至今年上半年土地储备总建筑面积已达1.86亿平方米;碧桂园(2007.HK)仅上半年就在全国拿下181块土地，预期建筑面积约达4385万平方米，是平均一天拿下一块地的快节奏。最近两年，中海地产体系内核心城市项目储备数量远不如同行，通过此前收购中信地产，中海地产才将部分一二线城市项目装入囊中。

　　而国企投资决策固有弱点，在中海地产也有体现。目前，中海地产投资决策体制仍高度集权，流程复杂，不如民企一线授权充分。

　　由于对利润及成本控制的极致要求，中海地产也限制了各条业务线创新的空间。在整个房地产行业都在转型、房企寻找新的利润增长点时，中海地产仍坚守传统住宅开发领域，并无转型与开拓新业务计划。

　　这可能进一步限制中海地产的未来发展空间。中海地产管理层人均50余岁，思想相对保守。当一些房企同行已在内部推广信息化建设时，上述中海地产原中层管理者说，“郝建民连微信都不用。中海地产是万科的反面，不想转型，也不想改变。”

　　一位中海地产相关人士认为，中海地产体系太过保守，缺少变化。比如中海地产产品也是很多年前传下来的固有体系，缺少新理念，这造成中海地产品牌影响力走下坡路，亟待提升。

　　中海地产已有部分人才流失。在人员流动频繁的地产界，挖中海地产的人曾是业界共识。过去，万科有“海盗计划”，龙湖内部有“中海军团”，碧桂园的中高层队伍中也已进驻不少中海地产人。执行力高的中海地产人越发受欢迎。

　　中海地产收入机制市场化不足，一定程度充当了人才流失的助推器，其人才激励制度也需进一步挖掘。国企收入天然无法与民企抗衡。如郝建民曾身为中海地产董事会主席，年薪702万元。而在碧桂园，在各类激励制度下，今年已出现年薪过亿元的区域老总。

　　郝建民离职后，现接替者肖肖已有新构想。《财经》记者从中海地产了解到，肖肖准备加强对产品的重视程度，对利润的极致追求也有所降低。在12月的中海地产内部工作中，这些理念将有所体现。