全国二三线城市去库存压力大 中航地产聚焦物业管理

　　2014年的说法是“进一步聚焦”，而将房地产作为重点战略则是在更早以前。而此次剥离房产，也并非中航地产这几年来第一次剥离重要业务。2011年，中航地产将酒店经营业务剥离出来，当时放弃酒店业务，就是想要“集中优势资源”发展地产开发。

　　短短几年，从聚焦到全面放弃，中航地产怎么走到了这一步，是自身战略出了问题吗?

　　同样在2011年前后，中航地产明确将开发的重点放在二线城市的新兴区域和三四线城市。彼时，中航地产认为，二三线城市房地产业是有发展空间的。公司曾在2010年表示：“2011年房地产行业的刚性需求仍然存在，由于中国人口结构和中国经济体制以投资为主导驱动因素短期难以转变，3～5年内中国住宅市场仍然存在较大的潜力。”

　　以开发二三线城市为主的战略，起初还是为中航地产带来业绩增长的。但在2011、2012连续两年房产收入增长后，自2013年开始，公司房地产收入连年减少，显露疲态。公司2013年房产业务营收为41亿元，今年上半年却只有16亿元，远不足2013年的一半。

　　房产收入减少，直接影响到中航地产的盈利状况。公司2015年净利润为4亿元，同比减少18%，今年上半年，公司净利润也只有336万元。而这样的财务数据也是公司分别依靠2015年出售旗下4家公司股权，以及今年上半年转让下属企业“深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司”股权来实现的。

　　盈利状况不佳，主要是因为房子没有以前好卖了。记者通过其年报数据发现，中航地产2015年在售项目签约率仅为52.3%，2016年上半年则下降到51.4%。与此同时，公司今年上半年存货余额也比去年年末增加了6亿元左右，这也就证明其存货压力确实较大。

　　库存压力大，房子销售不畅的中航地产最近资金也较紧张，今年上半年末，其资产负债率达80%。中航地产也坦承：本次交易旨在通过重大资产出售方式剥离市场前景不佳的房地产开发相关业务和资产，减轻上市公司的经营负担，降低公司资产负债率，提升资产流动性。

　　二三线城市房价

　　增长潜力不再

　　中航地产退出房地产业务最令人疑惑不解之处在于，从数据上看今年房地产市场较火爆，房企日子应该挺好过。今年9月，全国54个大中城市签约量达到21.7万套，1~8月份，全国商品住宅销售额同比增长40.1%。统计局新闻发言人盛来运也曾表示，房地产销售对GDP增长起到了重要作用，房地产行业对中国1-9月份的GDP增长贡献了8%。

　　那么，大部分二三线城市此番又跟着这轮房产热，房价大涨一番，其房价后续增长潜力如何，房企们会侧重开发二三线城市吗?答案并非如此，除了中航地产干脆放弃了地产业务，万科和碧桂园等巨头也公开表示过，将在一二线城市加码。

　　而房企之所以在一二线城市、尤其是一线城市重点开发，在分析师看来主要因二三线城市房价已无增长潜力。中原地产分析师宋会雍对记者表示：“二三线城市本身房价发展也经历过几次高潮，但现在它们的存量大多已经过剩、发展的热潮已过去。中小城市因为人口净流入较少，无论是租赁还是出售，都很难有新增需求，因而房价很难持续上涨”。

　　另一可以说明二三线城市房价增长潜力不足的证据是：尽管二三线城市商品房销售金额增长，但购房者用于自住的并不多，投资客占比却不在少数。宋会雍告诉记者，今年超发的货币不少流入了房地产市场，就我们调查的二三线城市新增住房中，用于投资的比例超过30%。由于社会投资人群和开发商的积极购房、购地，市场情绪就被调动起来了。