北京楼市进入观望期：一手房现退订 二手房价格松动

　　小孙告诉北京商报记者，现在卖房客户的价格如果定高了，经纪人员都会提醒客户适当调低价格，而实际上，卖房客户的心理价位的确也有所降低，但没有客户愿意降价出售。小孙介绍道，“十一”后成交过一套70平方米的房源，成交价比报价便宜了3万元。另一套总价800万元的房源则便宜了近10万元，这是他知道的卖家做出的一宗最大价格让步的交易。

　　而以大户型为主的商品房社区受新政冲击最为明显。以东四环公园1872项目为例，据该小区附近中介门店经纪人介绍，9月门店总业绩为100多万元，10月至今全店业绩还不到30万元，业绩量明显下滑。

　　从小区成交量来看，公园1872大户型房屋前几个月的月成交量全在10套以上，而本月到目前仅成交2套。从房源端来看，目前小区在售房源开始增多，仅10月上旬就新增加了10余套房源，多数为业主主动委托售卖。从报盘价格来看，业主预期也开始下调，总价约1200万元的两居室，报价比之前下调50万-100万元。

　　“调控政策出台后，首付比例的提高导致大户型房屋市场迅速转冷。”上述经纪人表示，这月日子不好过，店里的许多经纪人都没有业绩，9月他每天都能带4-5组客户看房，而10月到目前仅带了5组客户看房。

　　年底成关键节点

　　面对密集的调控政策，购房者可能最愿意看到房价下调，不过这样的情况何时才能出现，目前市场众说纷纭。

　　根据中原地产今日数据显示，一线城市北京、上海环比上月同期分别下调了42%与16%，而深圳与广州则签约上涨了50%以上，另外杭州、青岛、昆明、南宁、石家庄、南昌等城市签约出现了上涨。而苏州、济南、长沙等城市则出现了环比下调。交易量的下滑已经实实在在的出现，影响到房价只是时间问题。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，“京八条”突袭令原本大量楼盘的入市节奏被打乱。由于首套和二套房首付比例的同时提高，开发商需要对于客户购买能力进行重新甄选，因此纷纷延后开盘。可以预见，以往的“受捧盘”现象在一段时间内将不复存在，纯商住宅市场的销售速度将放缓。新一轮楼市调控政策，尤其是首付比例的提高，直接作用于新房二手房成交量上，政策出台后市场成交降温，总价高的房屋成交量下滑更加明显。不过，新房市场暂时不会出现房价拐点。从供应规模来看，2014年至今，北京出让的土地大多配建有自住型商品房等保障用房，纯商品住宅开发面积有限。尽管成交量下滑，但对于新房市场来说，依旧是供不应求的局面，因此，开发商没有动力去降价。

　　从成本来看，近年来开发商拿地成本较高，也制约房企很难对价格做出较大调整。预计明年下半年，新房市场均价有可能出现下调，原因是今年出让的土地中“限房价、竞地价”地块以及自住房项目的入市，会导致新房市场均价结构性拉低，但单盘降价可能性不大。

　　此外，从房企运营角度考虑，目前房企并不缺乏资金，经过今年一年的高速去化，房企积蓄了较多资金，因此没有必要对价格做出大幅调整。同时，在北京的开发商大多是全国布局的企业，可以通过其他城市的销售来平衡公司业绩，在北京市场并不急于推货。

　　对于二手房市场来说，是由小业主决定市场走向的自由化市场，业主一旦发现挂牌房源难以售出，会自主下调房屋售价，因此二手房价格拐点会更早出现，预计在今年底或明年初。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前北京库存规模其实不大，所以供求层面的因素也会使得房价依然是涨易跌难。当然鉴于近期行政管控比较密集，部分房企在价格上涨方面估计不敢奢望，因此会使得销售价格保持一个持平的态势。