成都土豪买房谣言背后 行业老兵感觉到凉入背脊寒气

　　郭洁认为，成都楼市近期出现的涨价潮，是由政府的宽松政策、开发商的炒作与部分媒体的助推，以及购房者自身恐慌心理等几个原因造成的。

　　“尤其是近期炒房客进入成都比较明显。如果没有炒房团，我们认为8月份，成都楼市都应该趋于缓和，也就是说量价都会有所回落。但8月份出现一些外地购房者来抢房，造成了市场的热度持续。”郭洁表示。

　　记者注意到，就在中德置业辟谣的当天，9月23日，成都市城乡房管局通过其官方网站表示，将“加强监管”，促进房地产市场健康发展。

　　这则信息称，“针对近期我市房地产市场个别企业违规收取诚意金、捂盘惜售、人为炒作等违规行为……市城乡房产管理局将进一步强化市场监管监测，加强日常巡查，严格查处虚假宣传、违规收取诚意金等行为”。

　　逢高出货，后市可安好

　　在热闹的市场形势刺激下，不少市民加入看房团，一些楼盘相邻的道路都成了停车场。在中德·英伦世邦的售楼部，一些“慕名而来”的人惊讶于房价在短时间的迅速攀升，一位意向客户有点儿看不懂，“这个楼怎么可能就卖到了一万元以上……”

　　在中德置业的售楼部，除了中德·英伦世邦，还有在9月24日进行产品发布的中德麓府。售楼部门前立起一块大展板，上面的内容很惹眼——“中德麓府将全面涨价10%起。”而在售楼部里面又摆放了多块有关地价大幅上涨、房价大幅上涨的展板，气氛顿时紧张了不少。

　　然而，成都楼市的供需果真到了这样紧张的地步吗?

　　锐理的统计数据显示，今年3~9月(截至9月20日)，成都城南房价涨幅21.21%，城西的涨价幅度为13.42%，而城东6个多月来房价上涨幅度仅为7.35%，城北则出现了11.03%的负增长。也就是说，“成都房价上涨”是一个伪命题，上涨区域主要集中在城南片区。

　　细分区域来看，9月(截至9月20日)成都城中心房价以14717元/平方米位居第一;城南、城东南房价以13377元/平方米、11958元/平方米位居第二、第三位。而城西北、城东北以及城北的房价均低于10000元/平方米，城北房价则以7242元/平方米垫底。

　　再来看一下供方的库存情况。郭洁认为，库存分为三类，第一类是土地库存，即已经成交的土地;第二类是在建库存，拿到施工许可证，但是还没有拿到销售许可证;第三类是待售许可证，就是拿了销售许可证还没有去备案的。成都市这三类库存的量(包括所有郊县)加起来，足够消化十年。如果将范围缩小到主城区和天府新区的话，大概也需要三年。

　　一位业内人士向本报记者指出了天府新区的成交价格和申请备案价格的差异：截至9月18日，9月份区域备案成交均价约为8300元/平方米，而存量房源申请预售证时备案的均价却保持在12300元/平方米以上。

　　该人士分析，原因之一在于，申领预售证时报较高的价格，可给开发商留出较多的营销话术空间，比如力度很大的优惠、特价房源、内部认购价等噱头。

　　此外，这也反映了市场主要供应产品与主要成交产品间存在的矛盾——价格高的去化慢，因此被剩了下来，拉高了预售存货的整体均价;价格低的卖得快，使得整体实际成交均价偏低。