成都土豪买房谣言背后 行业老兵感觉到凉入背脊寒气

　　“跟你这么说吧，你现在买，到过年的时候肯定赚30万(元)。” 四川中德世纪置业有限公司(下称“中德置业”)的销售代表指着中德·英伦世邦的100平方米左右的户型模型，对着一圈意向购房人表示，“这个房子四五月份的时候卖9000元/平方米，现在卖1.5万元/平方米。”

　　这是《第一财经日报》记者日前在销售现场看到的景象。如果该销售代表所言不虚，位于成都高新区的这一楼盘不仅在半年不到的时间内涨价逾50%，更以赢得土豪“一掷亿金”，令成都楼市兴奋——“一位来自浙江的客户一次性买下60套房，成交总金额约1亿元”。

　　9月21日，该消息迅速在社交媒体上发酵，而成都其他多个楼盘也跟进宣称被土豪扫货。虽然中德置业随即在23日就出面辟谣，称“客户退定”，但一时间，“炒房团空降成都”的消息甚嚣尘上。

　　《第一财经日报》发现，受到多种因素刺激，这两天成都多个楼盘开盘即清盘，一些楼盘乘机发布涨价通知。

　　昨晚，成都市公安局官方微博@平安成都通报称，“我局已对在网上编造、散布我市楼盘销售虚假信息的某房产中介经纪人张某某、黄某某予以行政拘留处罚”。

　　辟谣了，市场越发激进

　　在9月21日传出“购60套房”消息当天，中德置业的营销总监姜川回应媒体称，该客户选择上周刚开盘的8号楼房源，挑的是110~130平方米的大户型，有律师陪同购买，并且按照每套6万元的定金，已经先期交付360万元。

　　在这条新闻发布之后，中原地产首席分析师张大伟就表达了质疑。张大伟认为，这则新闻的起源和产生都从9月21日开始。在9月21日下午，“客户”交了每套6万的定金买了房之后，然后晚间9点这一消息就已经出现在媒体上!按照正常的消息来源，这种大单炒房客，是销售的独家资源——这样的客户就是金主，销售方面通常是会积极保护消息源的。但为什么在下定的当天，销售总监就积极向媒体曝光?

　　张大伟追问道，“这个新闻是真的吗?如果是真的，那么成都住建委就应该检讨了;如果不是真的，‘创造’这个消息并散布的，是不是涉嫌犯罪?”

　　这一爆炸性的消息出炉40多个小时后，9月23日晚间，中德置业在其官方微信公众号上发布声明称，“网传一客户一次性购买我司中德·英伦世邦项目60套房屋一事不属实，因双方未能达成购买协议，客户已退定。”

　　“客户”视一亿元大单为儿戏，舆论一片哗然。有的人认为开发商发布虚假消息、炒作房价、制造恐慌，应该严查;有的人则认为这是开发商迫于压力而为之。本报记者联系中德置业营销策划部副总监龙浩，他表示，一切以公司声明为准，对于舆论关切不予置评。

　　不过，尽管这个事实被否认，但是成都楼市却并没有安宁下来，反而越发激进。

　　与中德·英伦世邦相近的龙湖九里晴川涨价到1.7万元/平方米;华侨城原岸四处打广告发布涨价通知，9月25日全线涨价5000元/平方米;滨江和城9月24日早晨放号，9月23日已经有人通宵排队领号。

　　锐理战略研究中心总经理郭洁向《第一财经日报》表示，这些信息制造出来的恐慌，让所有购房者，尤其是本地购房者心理上产生很大压力，迫不及待入市抢房。这是“我们房地产从业人员不赞成的，但是市场的不理性也没有办法”。

　　郭洁认为，成都楼市近期出现的涨价潮，是由政府的宽松政策、开发商的炒作与部分媒体的助推，以及购房者自身恐慌心理等几个原因造成的。

　　“尤其是近期炒房客进入成都比较明显。如果没有炒房团，我们认为8月份，成都楼市都应该趋于缓和，也就是说量价都会有所回落。但8月份出现一些外地购房者来抢房，造成了市场的热度持续。”郭洁表示。

　　记者注意到，就在中德置业辟谣的当天，9月23日，成都市城乡房管局通过其官方网站表示，将“加强监管”，促进房地产市场健康发展。

　　这则信息称，“针对近期我市房地产市场个别企业违规收取诚意金、捂盘惜售、人为炒作等违规行为……市城乡房产管理局将进一步强化市场监管监测，加强日常巡查，严格查处虚假宣传、违规收取诚意金等行为”。

　　逢高出货，后市可安好

　　在热闹的市场形势刺激下，不少市民加入看房团，一些楼盘相邻的道路都成了停车场。在中德·英伦世邦的售楼部，一些“慕名而来”的人惊讶于房价在短时间的迅速攀升，一位意向客户有点儿看不懂，“这个楼怎么可能就卖到了一万元以上……”

　　在中德置业的售楼部，除了中德·英伦世邦，还有在9月24日进行产品发布的中德麓府。售楼部门前立起一块大展板，上面的内容很惹眼——“中德麓府将全面涨价10%起。”而在售楼部里面又摆放了多块有关地价大幅上涨、房价大幅上涨的展板，气氛顿时紧张了不少。

　　然而，成都楼市的供需果真到了这样紧张的地步吗?

　　锐理的统计数据显示，今年3~9月(截至9月20日)，成都城南房价涨幅21.21%，城西的涨价幅度为13.42%，而城东6个多月来房价上涨幅度仅为7.35%，城北则出现了11.03%的负增长。也就是说，“成都房价上涨”是一个伪命题，上涨区域主要集中在城南片区。

　　细分区域来看，9月(截至9月20日)成都城中心房价以14717元/平方米位居第一;城南、城东南房价以13377元/平方米、11958元/平方米位居第二、第三位。而城西北、城东北以及城北的房价均低于10000元/平方米，城北房价则以7242元/平方米垫底。

　　再来看一下供方的库存情况。郭洁认为，库存分为三类，第一类是土地库存，即已经成交的土地;第二类是在建库存，拿到施工许可证，但是还没有拿到销售许可证;第三类是待售许可证，就是拿了销售许可证还没有去备案的。成都市这三类库存的量(包括所有郊县)加起来，足够消化十年。如果将范围缩小到主城区和天府新区的话，大概也需要三年。

　　一位业内人士向本报记者指出了天府新区的成交价格和申请备案价格的差异：截至9月18日，9月份区域备案成交均价约为8300元/平方米，而存量房源申请预售证时备案的均价却保持在12300元/平方米以上。

　　该人士分析，原因之一在于，申领预售证时报较高的价格，可给开发商留出较多的营销话术空间，比如力度很大的优惠、特价房源、内部认购价等噱头。

　　此外，这也反映了市场主要供应产品与主要成交产品间存在的矛盾——价格高的去化慢，因此被剩了下来，拉高了预售存货的整体均价;价格低的卖得快，使得整体实际成交均价偏低。

　　郭洁告诉《第一财经日报》记者，开发商基本上都抢在这一波出货，很多开发商知道，行情不可能持久，在还能跑量获利甚至获利颇丰的情况下，赶紧扎堆儿推盘。

　　“我们对明年春节以后的市场感到不太乐观。”在一片热闹红火背后，作为地产行业的老从业者，他也感觉到了凉入背脊的寒气，以及对后市的担忧和恐慌。“这是由过去的市场教训给的。”郭洁说。