开发商轮流坐庄推涨上半年地价 土地泡沫风险或显现

　　除开发商相互“抬轿”外，开发商偶尔也“自己坐庄”。今年6月30日，象屿地产以高达193%溢价竞得上海奉贤区南桥新城一宅地，总价21.2亿元，楼面地价2.63万元/平方米;而在1个月前，象屿地产则在同一区域以总价21.5亿元、楼面价2.26万元/平方米的价格拿下一块宅地，用时一个月实现“自我解套”。

　　再如2015年8月，阳光城以楼面价49236元/平方米夺得上海杨浦区平凉社区一幅地块，刷新了该公司曾在2014年11月创下的该板块最高楼面价纪录。

　　同策咨询研究总监张宏伟说，在同一区域接连拿地、刷新楼面价纪录无疑是房企降低拿地风险的好办法。“高价地楼盘第一批少量推出保本甚至亏本销售，后面几批房源才是真正盈利的阶段。土地本身的增值及房价的上涨均为高价地后面几批房源的入市销售盈利奠定了基础。一定程度上讲，拉长项目开发周期之后，后面物业的销售可以对冲前期物业亏损的状况，总体上实现高价地楼盘的盈利及开发价值。”

　　易居中国执行总裁丁祖昱则表示，高价拿地也是房企在资本市场存续的一种方法。“上市房企财务报表的资产计算是由其开发的商品房库存以市场价格评估计算而来。因此，虽然地价依然高企，但如果不拿地，上市房企在资本市场上的故事就讲不下去。没有土地储备的房企，就相当于没带弹药上战场的士兵，所以只能硬着头皮与金融机构合作拿地，把地价越抬越高。”

　　下半年政策趋紧土地泡沫风险显现

　　近日，中央首次提出要抑制资产泡沫，被业内解读为剑指房地产吸金黑洞。

　　CRIC研究中心研究员杨科伟表示，从上半年中国经济表现看，6.7%的GDP增速高于6.5%的目标，但很大部分源于上半年地产发力，而资产泡沫主要聚焦在房地产行业。

　　杨科伟说，早在今年4月A股上市公司集中公布的2015年财报中，诸多企业去年净利润不足1500万元，部分上市公司即便拼尽一年利润也无力购得北上广深一套住宅;相反，在一线城市买房一年涨价增值部分相当于辛辛苦苦干事业一年利润。虽有夸张之处，但也充分反映了当前经济现实。

　　“在货币政策持续宽松情况下，资金并未‘脱虚入实’，而是转向进入房地产行业。”杨科伟表示，房地产业造富效应成倍放大，这一点M1、M2增速“剪刀差”持续扩大以及民间投资增速不断下滑便可见一斑。

　　张大伟表示，在现实的资产市场上，经常可以观察到的经验现象是，在没有显著基本面变化的情况下，资产价格却会持续上升，从而产生资产泡沫现象。而从资本市场看，主要的资产泡沫有股市与房地产市场，2015年股市进入熊市，当下的一二线城市房价飙升，基本就可以定义为资产泡沫。

　　今年7月21日央行发布的贷款数据显示，上半年全国新增贷款7.53万亿元，而其中的个人购房贷款就增加了2.36万亿元，比重达到了31%。值得一提的是，上半年新增住房贷款额几乎相当于去年全年新增房贷额。

　　张大伟说，2015年相关的政策还是“通过加快农民工市民化，扩大有效需求”，而在2016年经济工作会议上则从“加快”变成了“有序”。