富力连续两年未完成业绩目标 商业地产拖累集团发展

　　在将2015年600亿元的合约销售目标下调至550亿元后，富力地产依旧没有完成年度销售目标。

　　业内表示，富力地产近年来的运营模式资本市场有一定的疑虑，其在商业地产、酒店等持有型重资产比例过高、对三四线城市布局过多，这使富力失去了高速扩张的机会，被一众当年的同行远远地超越。

　　富力地产尴尬的经营现状

　　富力重现2014年囧状。据了解富力将2014年销售目标从700亿元下调到了600亿元，但年度销售目标仍未完成。这家一度位居“华南五虎”之首的房企1月4日披露的12月份业绩显示，2015年共实现协议销售额544亿元，和2015年销售持平，全年550亿元的销售目标再次未完成。这是过去8年内，富力地产第四次面对如此尴尬境地——而在2015年8月的中期业绩会，他们一度将2015年销售目标从600亿元下调到了550亿元。

　　富力地产董事长李思廉曾表示：调控政策在2015年上半年逐步放宽，政府颁布“330新政”支持主流住房需求，整体财政环境更为宽松，房地产总交易量亦较去年同期出现增长，这是房地产市场开始复苏的迹象。期内，集团的协议销售额达到207亿元人民币，为全年目标的三分之一；物业销售的质量以及潜在销售趋势的表现亦令人鼓舞。集团在各个城市的首推项目销售成绩卓越。我们对期内的协议销售业绩感到满意。

　　然而在多项政策支持下大幅回暖的市场面及再集团次下调销售目标的情况下，富力依旧未完成年度销售目标。

　　富力地产方面给下调业绩目标的解释是——2015年内地股市和中国宏观经济环境的波动，公司决定下调销售目标。

　　销售不达预期使富力地产2015年纯利出现下滑。富力地产2015年中期业绩报告显示，截至6月底止中期业绩，集团纯利按年减少3.9%至10.26亿元人民币。

　　富力永续债难题

　　更令投资者担忧的是富力地产巨大的债务负担，里昂债券称，富力地产截止2014年末的负债比率高达177%，这是所有国内房企的高位，在2015年富力地产还有近220亿元的债券到期，相当于2015全年营业收入的40%。

　　2015年上半年富力到期债券包含了近50多亿永续债，永续债在这两年为富力提供了不小的资金支持，但高成本也是显而易见的。即使在偿还50多亿的永续债后，剩下的永续债还是分享了6.8亿元的净利润，占本期净利润近四成。

　　对于资金压力，富力选择发债，在8月，富力地产进行了年内第一次发债，2015年8月25日富力总额为人民币65亿元的公司债券在上证所挂牌交易，该期债券面值100元，期限五年，票面利率为4.95%。12月29日，富力进行了第二次境内公司债劵发行的。公告显示，富力地产获批可发行本金总额不超过人民币125亿元(含本数)的公司债券。

　　2015年下半年，富力地产在中国及海外共二十四个城市销售六十个项目。而富力地产2015年募集的资金主要投向北京富力新城、天津富力新城、上海虹桥项目、梅州富力城、哈尔滨富力城、北京富力通州运河十号、南京富力尚悦居、无锡富力十号以及佛山富力广场等9个全新项目。

　　富力地产在2015年上半年部分一二线城市销售并不理想。上海、杭州两地仅贡献协议销售额1.69亿元，仅占其全年协议销售的1.52%。均价8900元/平方米，同比下降13.6%。这些一些一二线城市糟糕的销售也是拖累富力业绩的主要原因。有分析师表示，富力地产近年来的运营模式资本市场有一定的疑虑，其酒店等持有型重资产比例过高、对三四线城市布局过多，以及本身运营水平仍待优化提升。

　　盲目拓张下的危机

　　当万科等同行专注住宅开发、实行高周转战略时，富力选择了加大现金回流缓慢的商业地产开发力度，商业与住宅开发比例一度高达1：1，这使富力失去了高速扩张的机会，被一众当年的同行远远地超越。

　　纵观富力这些年在购物商场的经营，“发展缓慢，难见起色”或是最好的概括，有业内人甚至戏称其为商业地产界的“阿斗”。

　　在房掌柜走访富力新天地中心及富力海珠城的过程中也印证了这一说法。

一街道之隔截然不同的景致（上两张小图为富力海珠城的临街商铺及内部）

被白色隔离板围蔽的富力海珠城待招商店铺

　　而富力地产在广州打造的首个购物中心富力海珠城招商也不成功，据了解富力海珠城已在2015年8月正式开业，房掌柜走访发现地处海珠区江南西成熟的商业旺区的富力海珠城项目对比附近的各大商业中心来讲十分冷清，购物中心内已经开业的店铺内客流极为稀少，若大的购物中心在三三两两的购物人群的承托下极为冷清，内部更多的被白色隔离板围蔽的待招商店铺，而富力海珠城位于一楼的招商中心更是只有一位在玩手机的招待员也和一位在扫地的阿姨。

　　富力地产的“达摩克利斯之剑”——高库存

　　富力地产目前遭遇的更大问题则是去库存。2014年末富力各項在建中項目的总建筑面积为1290万平方米，而集团2015年全年合约销售总面积约411.04万平方米，仅仅消耗了约32%的库存。

　　高库存压力下富力激进不减，2015年以来富力地产在土地投资方面动作频频，根据克而瑞研究中心的监测，1-10月富力地产总共斥资约47亿元，在全国多个城市拿下29块地，总计新增土地储备建筑面积304万平方米。截至2014年12月底，富力地产的土地储备总量为4294万平方米(按照目前的销售节奏，可持续开发约10.5年)，在这样的情况之下，富力今年依然有47亿元的新增土地金，库张野心不减，但如此大规模的拿地动作显然拖累了集团资金链。

　　富力地产股权规模的局限性也使得其长期处于扩张和杠杆控制的两难境地。据了解，富力地产自2006 年10月起就无新增股权。

　　业内接近富力集团房某知名专家对房掌柜表示，年初富力地方面对于实现全年协议销售目标满满信心，年中一度下调业绩目标，而年末现实的集团销售情况应该能给这个曾经的“华南五虎”之首一点启示。“关于营销，关于产品，富力方面是该深思熟虑了。”