冯焱东：楼市去库存成重要任务 关键在供需双向发力

　　在我国，房地产不是一个完全市场化的行业，因为房地产源头土地的供应具有垄断性质。作为唯一土地供应方，地方政府对房地产行业的影响非常大。因此，去库存也要地方政府发挥关键作用，即严格控制土地出让规模。若这点做不到，去库存就可能成为口号，甚至可能继续加重。对于地方政府，当前财政收入增幅快速下滑，地方债务压力巨大，此时如控制土地出让规模，必将减少财政收入，所以通过降低土地出让规模来消化供应有一定难度。

　　供给侧：控制土地出让规模

　　但不控制和降低土地出让规模，供应泡沫只会越来越严重，必将危及国家经济安全和社会稳定。那么，该怎么办?

　　笔者以为，一是中央要有土地供应总体控制指标和考核，当前商业地产泡沫尤为严重，商业用地出让应该更加谨慎;二是对于个别地区要把去库存纳入领导干部考核内容;三是地方债务要中央通过发债等办法来解决部分，积极开拓地方政府新的融资渠道;四是通过“双创”、发展服务业和产业升级来增强城市发展后劲，培养财税来源，减少对房地产的过高依赖。

　　控制土地出让规模是供给侧最重要的方面，同时还有两点需要高度重视，主要是如何改善供给。

　　首先，城市公共资源要均等化配置。这点往往容易被忽视，但它对去库存很重要。当前各城市中心区域土地开发量日渐减少，主要供应量都在新区、郊区和卫星城，库存主要集中在这些区域，但学校、医院、交通、商业、菜市场等公共设施和配套普遍比较薄弱，导致很多潜在购房者顾虑重重，抑制了住房消费的实现。

　　因此，相关部门需高度重视外围地区和新区的公共资源配套问题，一方面在规划上要更加科学和完善，另一方面要加快建设，可以考虑引入社会资金，采用PPP模式，把过去的欠账尽早补上来。

　　其次，改善供给需要开发商积极转型。过去房地产形势好，房子建好就能卖个好价钱，导致开发商的内功修炼普遍不够，很多开发商还是以产品为导向，以自身为本位，没有建立以市场为导向，以客户为本位的现代化经营管理思想和体系。

　　开发商应该向制造业学习，下大工夫研究市场，研究客户需求，研发出符合市场需求的各类房地产产品，创造和提升附加值。同时要在服务上多做文章，积极和互联网结合，更多采用快速周转、薄利多销等策略。对于部分亏损项目开发商要有壮士断腕、快速处理的决断，还要谨慎拿地。

　　另外，当前开发商普遍负债较高，部分企业资金紧张经营困难，资本市场应进一步放开对开发商的支持，降低资产负债率，加快行业并购整合力度，化解流动性风险。

　　总之，楼市去库存不仅需要在需求侧给予鼓励和支持，更需要在供给侧下大工夫，两方面要心往一处想，劲往一处使，唯有如此，去库存的步伐才能加快，行业才能健康发展，房地产才能对国民经济和民生改善发挥更加积极的作用。

　　(作者为民生银行地产研究院首席研究员)