金九银十楼市冷热不均：新房供应下滑 成交动能减弱

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，今年来北京住宅市场供应的低迷根源在于土地市场。首先是数量的减少。2015年前三季度北京共实现宅地成交25宗，相比去年同期减少13宗，规划总建筑面积428万平方米，同比减少38%。其次是价格的飙升，前三季度实现出让的25宗宅地当中，实际楼面价超过3万元/平方米的多达12宗，10月首宗丰台樊家村地块实际楼面价更是超过7万元大关。供地的减少以及价格的提高使得未来市场供应开始向“量少价高”的方向转化，这一预期也影响了当下开发商的入市热情，使得今年来整体市场供应处于低迷状态。尤其是进入年底，大量房企已完成全年销售业绩指标，因此推盘积极性更是锐减，因此预计2015年最后两个月北京楼市供应将进入阶段性低点。

　　□区域

　　通州楼市占比下降

　　从区域看，通州楼市成为北京楼市下滑典型区域，据亚豪机构统计数据显示，10月上半月，通州区商品住宅(不含保障房与自住房)仅实现成交238套，占到全市总成交量的15%，这一比重也基本与9月持平。而在今年6月份，通州区以1967套的成交量占全部成交的比重高达25%，接下来的两个月该区域成交更是屡创新高，占全部成交比重维持在22%左右。但是进入9月之后该区域成交大幅下滑，10月亦维持这一趋势，由此，通州区楼市成交下行趋势已成定局。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从通州区历年的成交情况来看，该区域成交高峰除去受到整体市场形势的影响之外，也与区域发展规划的“炒作”周期基本吻合。2015年，先是“积分落户”政策的颁布，然后是“行政副中心”政策的定位，使得通州楼市再度火热，连续数月成为全市市场的主力支撑，并且年度成交占比也站上近19%的高位。在北京市整体限购政策之下，通州区新增区域限购政策，“双重限购”的严厉性也使得区域热潮无法再度掀起。

　　除去政策的影响之外，区域潜在供应的不足也难以支撑成交的持续长时间上涨。任启鑫分析，通州区在北京各郊区县当中发展最早，经过多年发展，该区域住宅开发已呈现一定规模，可供开发的住宅用地不断减少，并且在“市政府东迁”的规划影响之后，区域内预留大量配套建设用地，并将推地方向转为商业及办公用地，住宅用地成交自2013年开始即出现大幅下滑，截至2015年10月三年间仅成交宅地8宗，尚不及2012年一年的成交量，而其中位于通州新城板块的住宅部分全部为自住房和保障房。宅地供应的减少，特别是纯商住宅的极度衰减必然将导致未来通州纯商住宅的成交难以为继。

　　□土地

　　供应、成交双高峰

　　在持续8个月的供应短缺之后，金九银十成为北京土地市场供应、成交的高峰，北京土地市场迎来集中供地潮，一些热点区域地块遭到房企激烈争夺。

　　10月20日下午，经过104轮激烈竞拍，葛洲坝以49.5亿元、配建4.1万平方米公租房及6.18万平方米的农民回迁房的代价，拿下北京丰台樊家村危房地块，溢价率高达50%。张大伟表示，去掉回迁房、公租房和配套设施用地后，该地块商品房住宅面积只有6.82万平方米，导致这部分的楼面价高达7.49万元/平方米。

　　从2015年10月20日至11月24日，一个月多的时间里，北京将出让31宗经营性土地和3宗工业用地。这34宗土地合计起价达到了628亿元，按照北京目前土地市场平均溢价率40%计算，这34宗地块最终的成交价有望达到880亿元。从而使北京的土地出让金首次突破2000亿元/年。