陈啸天：2019年房地产市场新形势以及房企应对策略

政府治理逻辑下的四大再平衡，从城市结构、竞争结构、需求结构、业态结构再平衡来说。

城市结构再平衡：政府需要你每年做一定的贡献，至于来自哪一级的城市，政府不关注，一线暴涨，就对一线实行严格政策，把资金往二线引，二线涨到一定程度再进行打压，放到2018年是什么情况呢？把资金往三四线的县城引。那么下一步资金该去哪呢？我认为不太可能把资金引入农村，这就意味着要转向。接下来怎么开口子呢？一是普通二线，我们也组织了很多朋友讨论，大概率是往二线转，因为一线要继续保持相对高压，万一一线房价放开，后面的二三四线放不放开已经没有意义了，所以继续强压一线，把资金往二线引，普通二线城市的容量比较大。一线城市被强压着，有个顶，再怎么涨，上面有个天花板。

2019年按道理来说是普通二线和部分三四线的惯性机会，包括人才引进、行情稳定、后发优势，这一轮资金是往这边转的。房地产企业这些年是怎么选城市的呢？万科有个PIE模型，P即人口，I是基础设施投资，E是就业、产业发展。我担任24家企业老板的顾问，前年底我一直建议他们看阜阳。中国的城市绝大多数都是三四线，2017年下半年到2018年全年，很多三四线城市开始透支，还有很多三四线城市来不及透支。房企选择城市的模型PIE，即人够多、基建不错、产业很好，尽管冲，这个城市的房地产市场处于刚刚启动或启动不久的阶段我们可以这样选。现在如果投资，有人就行，I和E差一点的城市才有后发。举两个例子，一是安徽北面的阜阳，一是湛江茂名。阜阳中间多山地丘陵，但高铁不通，产业不活跃，外来炒房和本地房价的推移都不成立，意味着这个城市是后发的。

从城市的角度，我们认为普通三四线更好一点，更看好有人、基建已经开始在建，比如阜阳今年刚开通高铁，湛江茂名也是今年开通高铁，800万人口，今年的行情一定在于普通的二线，普通三四线还有惯性，因为三四线的量太大、面太宽，必然有一部分是后发的。

竞争结构再平衡：去年已经三、四十家了，再往下增加到40家以上也是很正常的，从去年的数据来说，前100强企业占70%以上业绩，我相信千亿企业迟早会占80%以上。

业态结构再平衡：房地产未来会出现B2C和B2G，B2C是住宅，B2G是帮政府做产业。未来房地产企业一方面盖住宅，做流量，不赚钱都可以，另一方面是配合政府做产业，不配合，连地都拿不到。未来的发展趋势必然是住宅慢慢往下、产业慢慢往上。

◆中短期市场演变：

2019年持续探底，2020年筑底反弹，2021年新期重启。2019年如果6月份之前政府开始完全放开地产，救地产，不是好事，只能说明我们出了更大的麻烦。2020年是筑底的过程，2021年才是新期重启。

房地产行业规模大，不太可能一跌就是10%，会缩量，大概在5%左右的规模。新开工预计2019年高位缩量，下行5%以内，尤其是目前转型阶段，房地产不能过度往下。企业，要有属于自己的语言体系。陈啸天深知当下房企存在三类风险，分别是大企业，系统性风险；中型企业，经营性风险；小型企业，资源性风险。希望企业能走出机会型发展，找到企业的核心。

◆房企的五类机会：

●国企央企：尤其是地方国企，拥有地缘优势，体现在融资等资源获取方面。

●区域龙头：通过区域深耕，将资源聚集效应最大化，提高管理效率。作为房企不管怎么冲，一定要有大本营，中国就是这样的，竞争再激烈，区域龙头永远都是相对受益的。

●稳健经营：注重内外兼修，实现开发规模、品牌实力等全方面稳定发展。

●产业经验：在产业领域优先做了准备，为B2G累积资源和经验。

●特色IP：在细分领域有比较优势；能以IP为附着核，吸引行业内的资源。为什么房地产这么高的位置还有这么多企业高成长？就是因为IP，从投资、拿地、设计、施工，到产品、营销、物业管理一条龙，横向我称之为业务链，纵向是管理链，这几年中梁在管理线上打出IP，用阿米巴模式把所有的人、钱、地连接起来，金茂是产品IP，所有产品围绕着产品转。企业的资源是有限的，每个企业用的都是土地、资金、人，金茂用产品把这三个要素整合起来，中梁用管理阿米巴的模式，东原地产用社区IP模式、奥山控股用冰雪IP模式。

2019年房地产行业不可能有爆发，但也绝对不会差，所谓不会差，即只会更加集中到小众，而不是大众，政府已经在引导房地产小众群体按照政府的逻辑，一方面你还是可以做住宅，另一方面必须要介入国家对于产业转型、结构升级的角度，即配合实体产业发展的路径。另外，我们认为2019年是探底的过程，大家不需要过多关注2019年会有什么政策，当下既有中美因素，也有我们自己产业结构转型的因素，房地产自身在横盘的因素，2019年不会出现大起大落，这个环境对房地产是好事，房地产行业如果能有这个格局，我们还是乐观的。

以上就是我对2019年的基本判断，供大家参考。谢谢！

（房掌柜整理来自于天风研究、地产K线）