陈啸天：2019年房地产市场新形势以及房企应对策略

从国家的角度，选择也不多，一个国家再大，资源也是有限的，房地产的权重这么大，也就意味着房地产把很多资源都吸引走了，比如很多人才、资本、技术、信息都往房地产领域流。当下房地产“转”的动作，未来有一天大家会突然发现另外一个现象，我们过去这些年习惯性地看每家企业的数据，看规模、看利润、看负债等等，有一天你会发现不看这些数据时，每家房企的口袋里都有一些好东西，很多人才、资本、技术、信息都在房地产行业。其实国家对房地产行业的选择并不多，要么把你打趴下，要么引导房地产行业作为一个自然的载体，房企当下的主业还是做开发，做开发就必须要拿地，过去这几年你会发现在一级市场拿地的时间点都是“地王”，而二级市场拿地方式模糊不清，但是只要你实实在在做产业，政府就会给你地。当下房地产行业的变化来自于国家对房地产业的角色调整，慢慢从数据和规模角度转移到非房企主业的东西。很多企业看起来规模不大，居然在A股、港股有壳，还投了实体产业。

从“助推器”到“稳定器+产业载体”是房地产行业最重大的变化，每年维持一定的规模，让行业变成小众，愿意配合国家做产业的房企，政府给你财政支持空间。对于小企业来说，没有规模，什么都是免谈，规模是通向未来的桥梁，所有房企未来都会转成多元化的产业企业，房地产只是其中一块，转的过程中规模是第一位的，去年底前五强中有些企业的总裁告诉我，今年亏，明年、后年是赚的，总体上是赚的就行。

房地产行业，政府政策始终围绕“让行业健康良性运行”开展。同事原来给我写的是“政府政策始终围绕着行业有得玩”，我说这句话太俗了，你帮我改成“行业健康良性运行”。过年期间我在苏州，苏州和无锡是产业底子还不错的城市，可能用不了几年也面临产业空心化和财政问题。短期房地产再怎么样，国家不可能让你爆发性增长，你可以有量，但价格一定要压住。

也因为这样，我们会从“一刀切”到城市间轮动，再到因城施策，什么叫城市轮动？大家知道2014年跌得很惨，因为我们从2011年1月26日开始调，调到2012年6月开始救，救到2014年2月，整个行业连续20个月的需求集中释放，2014年初行业需求自我跟不上，行业开始往下跌，跌到2015年没有任何征兆的情况下，国家开始救市，2014年有几家企业判断出现严重错误，最典型的就是万达，万达认为2013年是历史最高位，从重资产调到轻资产，随着2015年开始救市，意味着万达的战略完全踏反了。2015年，国家停了七、八年之久的公司债开始放，资金从上往下，往房地产一丢，资金自身的第一反应是往大城市、核心区域跑，因为资金寻求保值增值，在座各位如果在大城市买过房子的就知道，2015年8、9、10月是一个月一个价，因为资金太大了，一路往上涨，涨到2016年，国家开始改变政策，2015年是提倡去库存，2016年变成一线和核心二线去杠杆，其他城市去库存。我们从2016年9月又开始有所调整，这个调整不是往下打，是把资金往普通二线转，2017年底把普通二线城市压住，所以2018年三、四线暴涨。始终以去库存为逻辑，哪边房价透支，我把它压住，哪边房价再透支，我再把它压住，压一个放一个。

我们这些年来增加货币供应量的教训就是必须用房地产把它圈住，所以明线是去库存，暗线是增加货币供应量。什么叫“一刀切”转向“城市轮动”？根子上就是用房地产圈住多出来的货币供应量，为什么2018年又创了历史最高位？就是因为2017年12月25日王部长说“其他三四线与县城可以继续去库存”，什么叫“其他三四线”？透支的三四线给我压住，没有透支的，资金可以继续往那边流。

政策的放松顺序：限签、限价、土地限制、限购。这个行业今天已经出现很多“地王”爆仓，比如上海有一块“地王”亏50亿止损。最近政策上有一些松动，以往每新开盘一次，房价会跌5%-10%，上海很多人天天等着买房子，因为房价压得蛮便宜的，比如建国路的项目，当年拆了十几年，拆迁成本和融资成本想想都头大，现在房价压在12、13万，成本怎么抹？政府调控的目的就是把总价控制，每开盘一次就让你降5%、10%，二手房比一手房价高，一路憋到现在，二手房价也被拉下来了，一二手房价都低，自然所有人都想着买一手房，新天地现在好像也就14万左右，按照原先的预期远远不止这个数字。

一线城市今天放开，当天涨30%都是可能的，因为过去几年我们一直以去库存的逻辑在去化，今天从一线到二线、到三线、到四线，甚至部分五线城市，全国性的房地产行业库存是不够的，所以今天要做的是限价，是有所松，但不是放，去年底地方政府要过年关，地价开始松，随之而来国家又说地方政府可以发债，这个政策出来后，地方政府又不着急卖土地了，从一开始推出一块土地大家观望，变成出来一块地二、三十家公司抢。

放松政策的前提是房地产行业不能产生暴涨、暴跌，所有的放和从严都是为了控制在箱体内震荡，对于国家来说，贡献是来自于一线、二线还是来自于三四线不重要，但你不能全部涨。以前我们看企业会看库存、投入产出和运营，今天还得增加企业的布局，你说全在一二线，资产良好，没有人相信，如果你说全在三四线，跑得快，也不会有人相信，你只能说一二三四线都有，比较均匀，打一线，我有，打二线，我也有，东边不亮西边亮，我们现在的政策演变逻辑就是对一块严格就对另一块宽松。