房企发债如同“车轮战” 2019年房企快速回款为首要

　　春节后，房企融资量继续井喷。中原地产研究中心统计数据显示，一月来，房地产企业融资计划公布的总额已经近90多起，合计金额超过2100亿元，刷新最近一年多来的融资月度新高。

　　高涨的融资需求背后，是即将到来的偿债高峰。根据中信建投统计，2019年房企到期债券规模逾3700亿元，今后三年都是偿债高峰，2021年将达到峰值，逼近7500亿，三年累计到期债务超1.5万亿。

　　今年偿债额逼近5000亿

　　房企发债如同“车轮战”。

　　2月14日早间，时代中国公告称，已发行于2022年到期的5亿美元7.625%优先票据。同一日，世茂房地产宣布发行10亿美元优先票据，票面利率6.125%。

　　14日当晚，更大的地产新闻在于绿地控股(600606)发布公告，称全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司(下称中民投)及其子公司上海(楼盘)佳渡置业有限公司(下称佳渡置业)持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权及转让方对标的公司的全部债权，交易价格为121亿元。在此次转让前，中民投和佳渡置业分别尚持有49%和1%(合计50%)的中民外滩股权，后者的核心资产则是价值达数百亿元的董家渡13、15地块。

　　2月13日早间，融创中国称，拟发行于2022年到期的8亿美元7.875%优先票据。2月13日，中国海外发展表示其全资附属公司中海地产集团有限公司公开发行公司债券(第一期)35亿元，最高利率3.75%。春节长假之后，房企的融资计划一波接着一波，让市场应接不暇。

　　从房企的资金成本看，较前期有所平稳下调。特别是国内房企融资的企业债等，相比前期有所降低。

　　“虽然处于高位，但随着全社会资金成本的相对平稳，房地产企业融资的成本并未大幅度上涨。特别是龙头房企的融资成本公司债，基本在4%-5%左右。对于这些企业来说，明显缓解了资金压力。”张大伟表示。

　　房企拼命融资的背后，是即将到来的偿债高峰。

　　中信建投分析师黄文涛发布的研究报告显示，存续房地产债到期偿还高峰在2021年，但若考虑回售条款，2019年房地产债偿还压力最大。未来5年，房地产债到期偿还压力逐步抬升，2021年为高峰，2019-2023年分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。从季度来看，2021年三季度房地产到期偿还量最高，为2339.26亿元，其次为2021年一季度的2061.87亿元，2022年以后单季度到期偿还量均小于1000亿元。

　　虽然单看到期偿还压力，今明两年压力相对较小，但房地产债中不少含有回售条款，即投资者可在回售日选择将债券按照一定价格回售给发行人。2019-2023年分别有4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元和82亿元房地产债可能被投资者选择回售。加上回售规模后，2019年为房地产债偿还压力高峰。其中，三季度房地产债到期压力最大，达到1133.24亿元，而一季度有840.38亿元的债券可回售。因此，加上回售规模后一季度为2019年房地产债偿还压力高峰，达到2263.09亿元。