佳兆业旗下物业集团赴港IPO 七成募资将用于收购扩张

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　　西方世界的黑色星期五刚过，2018年的购物狂欢余温还未尽，港交所迎来了又一家内地物业公司的上市。

　　11月26日，佳兆业旗下的佳兆业物业集团在香港万丽海景酒店举行IPO新闻发布会，执行董事、主席及总裁廖传强，执行董事及副总裁郭丽，财务管理部总经理易学忠，融资及证券业务部副总经理刘景睿，公司秘书李龙标出席。

　　据观点地产新媒体了解，佳兆业物业拟发行总股票数量3500万股，占发行后总股本的25%，发行价格区间在9.0-10.88港元。以此计算，此次IPO预计所得款净额约在2.8-3.81亿港元之间。

　　从价格区间看，在港股上市的众多物业公司中，佳兆业的定价几乎仅次于碧桂园服务(12.24港元/股)、雅生活(10港元/股)，未上市便已展示勃勃雄心。其中，定位为“以中高端物业为主的物业管理服务供应商”的雅生活，最有可能成为它的对标公司。

　　刘景睿表示，佳兆业物业的估值已经考虑过对标，再结合IPO以及年底市场情绪给到一定折让。而对标的选择上，主要考虑两方面，一是拥有地产开发商为战略股东方;另一方面，在服务对象以及服务品质上同样追求中高端。

　　但佳兆业物业与雅生活之间仍存在差别，比如同样在上市前夕，佳兆业物业与雅生活的毛利率均在33%左右，但前者半年收入1.77亿元，后者全年收入17.6亿元。同时，佳兆业物业在管在建2500万平方米，仅为雅生活上市前的31%。

　　在当天的发布会上，佳兆业物业管理层重点阐述支撑如此高定价的模式优势——非住宅物业成为它与众不同的地方，以及上市后的发展计划。

　　如果上市成功，佳兆业物业将成为佳兆业继佳兆业集团、佳云科技、ST生化、佳兆业健康、南太地产后的第六个上市平台。

　　高收入非住宅物业

　　物业管理企业的主要业务往往是住宅物业，其他业务经常会被人忽视。而佳兆业物业的非住宅物业给集团带来的收入，却占据了半壁江山。

　　2018年上半年，佳兆业物业集团的物业总收入为1.77亿元，住宅物业和非住宅物业所占比例为53%和47%。

　　截至6月30日，佳兆业物业合约管理面积3000万平方米，在管在建面积2500万平方米。在管101个住宅项目以及23个属于非住宅项目，服务用户数量为16万人。

　　与收入贡献不同的是，佳兆业物业住宅和非住宅物业的建筑面积相差非常悬殊，住宅物业在管面积为2260万平方米，而非住宅物业仅为290万平方米。非住宅物业以几乎九分之一的面积贡献了和住宅物业相差无几的收入。

　　这主要得益于佳兆业近年来对体育场馆运营的持续布局，按照现场披露数据，仅2018年佳兆业便获取了9个体育场馆。佳兆业物业管理层甚至称公司是“目前最大的体育运营商之一”。

　　据介绍，佳兆业物业从1999年便开始布局非住宅物业。从披露的数据来看，其截至2015年、2016年、2017年以及2018年6月份，非住宅物业项目数量以及管理面积分别为9个、170万平方米;12个、180万平方米;19个、240万平方米;23个、290万平方米。其中，2015年至2017年复合增长率为18.8%。

　　可以看出，虽然佳兆业物业非住宅业务在近年的复合增长率为18.8%，较2015年前增长率有着较大的提升。但是在新增项目的平均管理面积上其实在减少。

　　在回答关于未来非住宅物业的扩张问题时，廖传强直接指出其中难题：“非住宅物业确实在收益和毛利率上面是要高于住宅，但是同样它的管理门槛以及它的管理要求是较高的。”

　　不过他表示，佳兆业物业一直致力于发展非住宅物业，公司已经在这个领域上形成了自己独到的运营能力和品牌，相信在后续佳兆业物业依然会重点发展非住宅物业。